בקצרה: רשות המסים והבנק מסווגים דירה לפי מה שיש בבעלותכם, ולא לפי מה שתעשו בה. הדירה הראשונה שתקנו תיחשב דירה יחידה, גם אם תשכירו אותה, והשנייה תיחשב דירה נוספת, עם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ומימון של עד 50% בלבד. לכן השאלה מה לקנות קודם היא בעיקר שאלה של איזו דירה תישא בתנאים הפחות טובים. בדרך כלל, הדירה היקרה יותר נהנית מהתנאים הטובים כשהיא נקנית ראשונה, אבל יש מצבים שבהם הכיוון ההפוך נכון.
- דירה יחידה מוגדרת לפי הבעלות ולא לפי השימוש, ולכן דירה ראשונה שנקנית להשקעה נחשבת דירה יחידה.
- בשנת 2026, דירה יחידה פטורה ממס רכישה על חלק המחיר שעד 1,978,745 ש״ח, ודירה נוספת חייבת במס של 8% מהשקל הראשון.
- הבנק מממן עד 75% מדירה יחידה ועד 50% מדירה להשקעה, ולכן הדירה השנייה דורשת הון עצמי של מחצית ממחירה.
- כשקונים קודם את הדירה הזולה, הדירה היקרה נקנית שנייה ונושאת במס הגבוה ובדרישת ההון העצמי הגבוהה.
רשות המסים והבנק מסווגים דירה לפי הבעלות ולא לפי השימוש
לצורך מס רכישה ולצורך מגבלות המימון של בנק ישראל, השאלה הקובעת היא כמה דירות יש בבעלותכם, ולא אם אתם גרים בדירה או משכירים אותה. מי שאין לו דירה וקונה דירה להשקעה, נחשב רוכש דירה יחידה. מי שיש לו דירה וקונה דירה למגורים, נחשב רוכש דירה נוספת.
זו הנקודה שהופכת את סדר הרכישות להחלטה כלכלית ולא רק אישית. רבים מניחים שדירה להשקעה תמיד ממוסה כדירה להשקעה, ושדירה למגורים תמיד נהנית מהטבות. בפועל, ההטבות הולכות לדירה שנקנית ראשונה, יהיה השימוש בה אשר יהיה.
הדירה שנקנית שנייה היא זו שמשלמת את המחיר הגבוה
בשנת 2026, דירה יחידה פטורה ממס רכישה על חלק המחיר שעד 1,978,745 ש״ח, ומעל הסכום הזה המס מחושב לפי מדרגות. דירה נוספת חייבת במס רכישה של 8% מהשקל הראשון. לכן ההבדל בין שני הסדרים הוא בשאלה על איזו דירה יוטל שיעור של 8%.
דוגמה עם מספרים להמחשה: משפחה מתכננת לקנות דירה להשקעה ב-1,100,000 ש״ח ודירה למגורים ב-1,900,000 ש״ח. אם היא קונה קודם את הדירה להשקעה, הדירה הזו נחשבת יחידה ופטורה ממס רכישה, והדירה למגורים שנקנית אחריה חייבת במס של 152,000 ש״ח. אם היא קונה קודם את הדירה למגורים, הדירה הזו פטורה, והדירה להשקעה חייבת במס של 88,000 ש״ח.
ההפרש בדוגמה הוא 64,000 ש״ח, רק בגלל הסדר. ככל שהפער בין מחירי שתי הדירות גדול יותר, כך גדל גם ההפרש. פירוט של מדרגות המס נמצא בעמוד מס רכישה.
סדר הרכישה משנה גם את ההון העצמי הנדרש
לפי הוראות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן עד 75% מדירה יחידה ועד 50% מדירה להשקעה. גם כאן הסיווג נקבע לפי הבעלות, ולכן הדירה שנקנית שנייה דורשת הון עצמי של מחצית ממחירה.
באותה דוגמה, אם הדירה למגורים נקנית שנייה, המשפחה צריכה הון עצמי של 950,000 ש״ח עבורה בלבד, לפני מס הרכישה. אם הדירה להשקעה נקנית שנייה, ההון העצמי הנדרש עבורה הוא 550,000 ש״ח. ההבדל של 400,000 ש״ח יכול לקבוע אם הרכישה השנייה אפשרית בכלל, ומתי.
משום כך, מי שקונה דירה להשקעה קודם צריך לשאול לא רק אם הוא יכול לקנות אותה, אלא אם הוא יוכל אחר כך לקנות את הדירה שבה הוא רוצה לגור. את הסכום שהבנק יאשר בכל שלב אפשר לבדוק מראש באמצעות אישור עקרוני למשכנתא.
רכישת דירה להשקעה קודם מתאימה למצבים מסוימים
למרות העלויות בסיבוב השני, יש משפחות שעבורן דירה להשקעה קודם היא החלטה נכונה. הנפוץ ביותר הוא זוג שגר באזור יקר, קרוב לעבודה, ואין לו הון עצמי לדירה למגורים באותו אזור. דירה להשקעה באזור זול יותר מאפשרת לו להיכנס לשוק עם הון קטן יותר, ולהמשיך לגור בשכירות במקום שמתאים לו.
במקרה כזה, הדירה להשקעה נהנית מהתנאים של דירה יחידה: מימון של עד 75% ומס רכישה מופחת. בהמשך, אם המשפחה תרצה לקנות דירה למגורים, היא תוכל לבחון שתי דרכים: לשלם מס רכישה של דירה נוספת ולהחזיק את שתי הדירות, או למכור את הדירה להשקעה בתוך חלון הזמן שקבע החוק למשפרי דיור, ולשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה.
הסיכון הוא שהדירה להשקעה תהפוך לעוגן. אם ערכה לא עולה, או שהשוק באזור שלה חלש, היא עלולה להקשות על הרכישה הבאה במקום לממן אותה. עליית ערך אינה מובטחת, והתוכנית צריכה להחזיק מעמד גם בלעדיה.
רכישת דירה למגורים קודם מתאימה כשהדירה למגורים היא היעד המרכזי
משפחה שהיעד המרכזי שלה הוא בית לגור בו, ושיש לה הון עצמי שמספיק לדירה הזו, תרוויח בדרך כלל מלקנות אותה קודם. הדירה היקרה נהנית ממס רכישה מופחת וממימון של עד 75%, והדירה להשקעה, אם תגיע, נקנית אחר כך בתנאים של דירה נוספת על מחיר נמוך יותר.
לסדר הזה יש גם יתרון של ודאות. המשפחה גרה בבית שלה, ההחזר החודשי מחליף את שכר הדירה, והחלטה על השקעה נוספת יכולה להתקבל בלי לחץ ובקצב שמתאים לה. מצד שני, ההון העצמי נעול בבית, וההשקעה הבאה תדרוש חיסכון מחדש או משכנתא על הבית הקיים.
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. ההחלטה תלויה בהון העצמי, בהכנסה, באזור שבו המשפחה רוצה לגור ובפער המחירים בין שתי הדירות. מה שחשוב הוא לחשב את שני הסדרים במספרים לפני הרכישה הראשונה, משום שאחריה הבחירה כבר נעשתה.
אופק משפחתי ותכנון סדר הרכישות
אופק משפחתי מלווה גם רוכשי דירות למגורים וגם משקיעי נדל״ן, ולכן השאלה מה לקנות קודם עולה בליווי לעיתים קרובות. הבדיקה של אופק משפחתי מחשבת את שני הסדרים לפי הנתונים של המשפחה: מס הרכישה על כל דירה בכל סדר, ההון העצמי שנדרש בכל שלב, המשכנתא שתאושר והתזרים החודשי, כולל תקופה שבה משלמים גם שכר דירה וגם משכנתא.
מהחישוב נגזרת תוכנית לכמה שנים ולא רק לעסקה אחת. כשהתוכנית מתחילה בדירה להשקעה, הצוות של אופק משפחתי מאתר נכס, כולל נכסים שאינם מפורסמים בשוק הפתוח, ומלווה את הבדיקות ואת המשא ומתן. כשהיא מתחילה בדירה למגורים, הליווי מתמקד במשכנתא ובתמהיל שישאירו מקום לצעד הבא.
משפחה שעומדת לפני הרכישה הראשונה שלה, ושוקלת את שני הכיוונים, יכולה להתחיל בבדיקה דרך עמוד ליווי משקיעי נדל״ן של אופק משפחתי.
שאלות נפוצות: דירה להשקעה או דירה למגורים: מה נכון לעשות קודם
האם דירה ראשונה שנקנית להשקעה נחשבת דירה יחידה?
כן, לצורך מס רכישה ומגבלות המימון של בנק ישראל, דירה מסווגת לפי הבעלות ולא לפי השימוש. מי שאין לו דירה וקונה דירה כדי להשכיר אותה, נחשב רוכש דירה יחידה. לכן הדירה נהנית ממס רכישה מופחת וממימון של עד 75%. מי שכבר יש לו דירה וקונה דירה למגורים נחשב רוכש דירה נוספת, גם אם הוא מתכוון לגור בה.
כמה מס רכישה משלמים על הדירה השנייה?
על דירה נוספת משלמים מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, לעומת פטור על חלק המחיר שעד 1,978,745 ש״ח בדירה יחידה, נכון לשנת 2026. לכן הסדר שבו קונים שתי דירות קובע על איזו מהן יוטל שיעור של 8%. לדוגמה, דירה של 1,900,000 ש״ח שנקנית שנייה חייבת במס של 152,000 ש״ח, ואותה דירה כשהיא נקנית ראשונה פטורה ממס. ככל שהדירה שנקנית שנייה יקרה יותר, המס גבוה יותר.
כמה הון עצמי צריך לדירה השנייה?
לפי הוראות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן עד 50% מדירה להשקעה, כלומר מדירה נוספת, ולכן הדירה השנייה דורשת הון עצמי של מחצית ממחירה. דירה יחידה ניתנת למימון של עד 75%. כשהדירה היקרה נקנית שנייה, דרישת ההון העצמי גבוהה במיוחד, ועלולה לדחות את הרכישה או למנוע אותה. לכן כדאי לבדוק מראש כמה הבנק יממן בכל שלב.
מתי כדאי לקנות דירה להשקעה לפני דירה למגורים?
רכישת דירה להשקעה לפני דירה למגורים מתאימה בעיקר למשפחה שגרה באזור יקר ואין לה הון עצמי לדירה למגורים באותו אזור. דירה להשקעה באזור זול יותר מאפשרת להיכנס לשוק עם הון קטן יותר, בתנאים של דירה יחידה. בהמשך אפשר להחזיק את שתי הדירות ולשלם מס רכישה של דירה נוספת, או למכור את הדירה להשקעה בתוך חלון הזמן שקבע החוק למשפרי דיור. הסיכון הוא שהדירה להשקעה לא תעלה בערכה ותקשה על הרכישה הבאה.
מתי עדיף לקנות קודם דירה למגורים?
רכישת דירה למגורים קודם מתאימה למשפחה שהיעד המרכזי שלה הוא בית לגור בו ושיש לה הון עצמי מספיק עבורו. במקרה כזה הדירה היקרה נהנית ממס רכישה מופחת וממימון של עד 75%, והדירה להשקעה נקנית אחר כך בתנאים של דירה נוספת על מחיר נמוך יותר. הסדר הזה נותן גם ודאות, משום שההחזר החודשי מחליף את שכר הדירה. החיסרון הוא שההון העצמי נעול בבית, וההשקעה הבאה תדרוש חיסכון חדש.
האם אפשר לשנות את הסיווג של הדירה אחרי הרכישה?
הסיווג לצורך מס רכישה נקבע במועד הרכישה, לפי הדירות שבבעלות הרוכש באותו רגע. משפר דיור שקונה דירה כשיש לו דירה אחרת יכול להצהיר על כוונה למכור את הדירה הקודמת בתוך חלון הזמן שקבע החוק, ולשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה. מי שהצהיר ולא מכר בזמן מחויב בהפרש המס, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. לכן את התוכנית צריך לבנות לפני הרכישה ולא אחריה.
איך מחליטים מה נכון לקנות קודם?
ההחלטה מה לקנות קודם נשענת על חישוב של שני הסדרים במספרים: מס הרכישה על כל דירה, ההון העצמי שנדרש בכל שלב, המשכנתא שתאושר והתזרים החודשי. לצד המספרים יש שיקולים אישיים, כמו האזור שבו המשפחה רוצה לגור והיציבות שהיא צריכה. בדרך כלל, הדירה היקרה יותר נהנית מהתנאים הטובים כשהיא נקנית ראשונה. ההחלטה צריכה להתקבל לפני הרכישה הראשונה, משום שאחריה הבחירה כבר נעשתה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
