בקצרה: התשואה האמיתית על דירה להשקעה היא ההכנסה השנתית נטו משכר הדירה, אחרי תחזוקה, חודשי אי אכלוס ומס, מחולקת בסך ההשקעה כולל מס רכישה ועלויות העסקה. התשואה ברוטו, שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה, גבוהה כמעט תמיד מהתשואה בפועל. בדוגמה שבהמשך, תשואה ברוטו של 3.3% הופכת לתשואה נטו של כ-2.4%. וכשהרכישה ממומנת במשכנתא, אותה דירה עלולה לייצר תזרים חודשי שלילי, כך שהרווח תלוי בעליית ערך הנכס ולא בשכר הדירה.
- תשואה ברוטו מחושבת לפי מחיר הדירה בלבד, ולכן מתעלמת ממס הרכישה, מעלויות העסקה ומההוצאות השוטפות.
- מס רכישה על דירה נוספת מתחיל בשיעור 8% מהשקל הראשון, ולכן הוא מקטין את התשואה כבר ביום הרכישה.
- בשנת 2026, הכנסה משכר דירה למגורים פטורה ממס עד 5,654 ש״ח לחודש, ומעל זה אפשר לבחור, בין היתר, במסלול מס של 10% על כל ההכנסה.
- כשהרכישה ממומנת במשכנתא, ההחזר החודשי עלול לעלות על שכר הדירה, והתזרים מהדירה הופך שלילי.
התשואה ברוטו גבוהה כמעט תמיד מהתשואה בפועל
תשואה ברוטו על דירה להשקעה היא שכר הדירה השנתי מחולק במחיר הדירה. זה המספר שמופיע בדרך כלל בפרסומים ובשיחות על השקעות, משום שהוא פשוט לחישוב. הוא גם המספר הכי פחות מדויק.
החישוב ברוטו מתעלם משני צדדים של המשוואה. במכנה, הוא לא כולל את מס הרכישה ואת עלויות העסקה, שמגדילים את ההשקעה בפועל. במונה, הוא לא מוריד את ההוצאות השוטפות, את החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה ואת המס על ההכנסה. התשואה נטו מתקנת את שני הצדדים, ולכן היא נמוכה כמעט תמיד מהתשואה ברוטו.
עלויות הרכישה מקטינות את התשואה כבר ביום הראשון
ההשקעה בדירה אינה רק מחיר הדירה. מס רכישה על דירה נוספת מתחיל בשיעור 8% מהשקל הראשון, ולכן בדירה של 1,800,000 ש״ח הוא מגיע ל-144,000 ש״ח. אליו מצטרפים שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך אם יש, שמאות ועלויות פתיחת תיק משכנתא.
כל העלויות האלה הן חלק מההון שהמשקיע מכניס לעסקה, ולכן הן צריכות להיכלל בחישוב התשואה. משקיע שמחשב תשואה לפי מחיר הדירה בלבד מקבל מספר שנראה טוב יותר ממה שהוא באמת. פירוט של כל העלויות נמצא בעמוד עלויות רכישת דירה.
ההוצאות השוטפות וחודשי אי האכלוס נלקחים מההכנסה
שכר הדירה החוזי אינו ההכנסה בפועל. בכל שנה יורדים ממנו תיקונים ותחזוקה שמוטלים על המשכיר, ביטוח מבנה, דמי ניהול אם יש, ותשלומים מיוחדים לבניין כמו שיפוץ חזית או מעלית. גם מעבר בין שוכרים עולה כסף: לעיתים חודש ריק, לעיתים צבע ותיקונים, ולעיתים דמי תיווך כשהמשכיר הוא שהזמין את המתווך.
ההוצאות האלה משתנות מדירה לדירה ומשנה לשנה, אבל הן לא אפס. דירה ישנה תדרוש בדרך כלל יותר תחזוקה מדירה חדשה, ודירה באזור עם ביקוש נמוך להשכרה תעמוד ריקה יותר זמן. חישוב שמרני שמניח חודש אי אכלוס אחד בשנה ותקציב תחזוקה קבוע מגן מפני הפתעות.
המס על שכר הדירה תלוי במסלול שהמשכיר בוחר
הכנסה משכר דירה למגורים ממוסה לפי מסלול שהמשכיר בוחר בכל שנת מס. בשנת 2026, הכנסה של עד 5,654 ש״ח לחודש פטורה ממס במסלול הפטור, ופטור חלקי קיים עד הכנסה חודשית של 11,308 ש״ח.
מעל לכך יש שתי אפשרויות עיקריות. מסלול מס בשיעור 10% מטיל מס אחיד על כל שכר הדירה מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות. מסלול המדרגות מאפשר לנכות הוצאות, אבל הכנסה משכר דירה אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן היא נכנסת לרוב ישירות למדרגת מס של 31%. אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה, אבל לא רטרואקטיבית.
הבחירה במסלול משפיעה לעיתים גם על חישוב המס במכירה העתידית של הדירה. לכן את המסלול כדאי לבחור מול רואה חשבון, ולא לפי מה שהתאים לשכן.
דוגמה מספרית: מ-3.3% ברוטו ל-2.4% נטו
הדוגמה הבאה ממחישה את ההבדל בין שני החישובים. המספרים להמחשה בלבד ואינם משקפים עסקה מסוימת.
משקיע קונה דירה ב-1,800,000 ש״ח ומשכיר אותה ב-5,000 ש״ח לחודש. התשואה ברוטו היא 60,000 ש״ח בשנה חלקי 1,800,000, כלומר כ-3.3%. אבל ההשקעה בפועל כוללת מס רכישה של 144,000 ש״ח ועוד כ-30,000 ש״ח עלויות עסקה, ולכן היא מגיעה ל-1,974,000 ש״ח.
מההכנסה יורדים חודש אי אכלוס אחד, 5,000 ש״ח, תחזוקה של 6,000 ש״ח וביטוח של 1,500 ש״ח. נשארים 47,500 ש״ח בשנה. שכר הדירה נמוך מתקרת הפטור, ולכן במקרה הזה אין מס על ההכנסה. התשואה נטו היא 47,500 חלקי 1,974,000, כלומר כ-2.4%. אפשר לבדוק את החישוב עם נתונים אחרים במחשבון התשואה של אופק משפחתי.
משכנתא משנה את התשואה על ההון ואת התזרים החודשי
רוב המשקיעים מממנים את הרכישה בחלקה במשכנתא, ולפי הוראות בנק ישראל המימון לדירה להשקעה מוגבל ל-50%. המשכנתא מקטינה את ההון העצמי שנדרש, אבל מוסיפה החזר חודשי, ובסביבת הריבית של 2026 ההחזר הזה עלול לעלות על שכר הדירה.
נחזור לדוגמה. משכנתא של 900,000 ש״ח ל-25 שנה, בהנחה של ריבית של 4.75%, מחייבת החזר חודשי של כ-5,130 ש״ח, כלומר כ-61,600 ש״ח בשנה. ההכנסה נטו מהדירה היא 47,500 ש״ח בשנה, ולכן המשקיע משלים מכיסו כ-1,170 ש״ח בכל חודש. חלק מההחזר הוא פירעון קרן, כלומר חיסכון, אבל התזרים עדיין שלילי.
המשמעות היא שבמקרה כזה הרווח מההשקעה תלוי בעיקר בעליית ערך הדירה לאורך זמן, ולא בשכר הדירה. עליית ערך אינה מובטחת, ומשקיע צריך לדעת מראש שהוא מסוגל לממן את הפער החודשי לאורך שנים, גם אם השוכר עוזב או הריבית עולה.
אופק משפחתי וחישוב תשואה בליווי השקעות נדל״ן
בליווי ההשקעות של אופק משפחתי, כל נכס נבחן לפי התשואה נטו ולפי התזרים החודשי, ולא לפי התשואה ברוטו שמופיעה בפרסום. החישוב כולל את מס הרכישה, את עלויות העסקה, את ההוצאות הצפויות לפי גיל הבניין ומצבו, ואת המשכנתא שהמשקיע יקבל בפועל.
הגישה הזו מובילה לפעמים לנכסים שאינם הזולים ביותר, ולפעמים למסקנה שעסקה מסוימת לא מתאימה למשקיע. אופק משפחתי מייצגת את הרוכש ולא את הנכס, ועובדת במודל שבו התמורה מותנית בכך שהלקוח מרוויח מהעסקה, ולכן אין לה סיבה לייפות מספרים.
משקיע שרוצה לבחון נכס, או להבין מה התשואה האמיתית על נכס שכבר בבעלותו, יכול להתחיל בעמוד ליווי משקיעי נדל״ן של אופק משפחתי.
שאלות נפוצות: תשואה על דירה להשקעה: איך מחשבים אותה נכון
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו על דירה להשקעה?
תשואה ברוטו על דירה להשקעה היא שכר הדירה השנתי מחולק במחיר הדירה, ולכן היא מתעלמת מעלויות הרכישה ומההוצאות השוטפות. תשואה נטו מחשבת את ההכנסה אחרי תחזוקה, חודשי אי אכלוס ומס, ומחלקת אותה בסך ההשקעה, כולל מס רכישה ועלויות העסקה. כתוצאה מכך התשואה נטו נמוכה כמעט תמיד מהתשואה ברוטו. החלטת השקעה צריכה להתבסס על התשואה נטו.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
מס רכישה על דירה נוספת, שאינה דירה יחידה, מתחיל בשיעור 8% מהשקל הראשון, ולכן בדירה של 1,800,000 ש״ח הוא מגיע ל-144,000 ש״ח. למס מצטרפים שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות ועלויות פתיחת תיק משכנתא. כל העלויות האלה הן חלק מההון שהמשקיע מכניס לעסקה. לכן הן צריכות להיכלל במכנה של חישוב התשואה.
אילו הוצאות שוטפות צריך להוריד משכר הדירה בחישוב התשואה?
מחישוב התשואה צריך להוריד תיקונים ותחזוקה שמוטלים על המשכיר, ביטוח מבנה, דמי ניהול אם יש ותשלומים מיוחדים לבניין. צריך להביא בחשבון גם חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה, ועלויות של מעבר בין שוכרים. ההוצאות משתנות לפי גיל הבניין, מצב הדירה והביקוש להשכרה באזור. חישוב שמרני שמניח חודש אי אכלוס אחד בשנה מגן מפני הפתעות.
כמה מס משלמים על הכנסה משכר דירה בשנת 2026?
בשנת 2026, הכנסה משכר דירה למגורים של עד 5,654 ש״ח לחודש פטורה ממס, ופטור חלקי קיים עד הכנסה של 11,308 ש״ח לחודש. מעל לכך אפשר לבחור במסלול מס של 10% על כל שכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות, או במסלול המדרגות שמאפשר ניכוי הוצאות. במסלול המדרגות ההכנסה נכנסת לרוב ישירות למדרגת מס של 31%, משום שאינה הכנסה מיגיעה אישית. אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה, אבל לא רטרואקטיבית.
איך מחשבים תשואה נטו על דירה להשקעה בפועל?
לחישוב תשואה נטו מחברים את מחיר הדירה, מס הרכישה ועלויות העסקה, ומקבלים את סך ההשקעה. משכר הדירה השנתי מורידים חודשי אי אכלוס, תחזוקה, ביטוח ומס, ומחלקים את ההכנסה נטו בסך ההשקעה. לדוגמה, דירה של 1,800,000 ש״ח שמושכרת ב-5,000 ש״ח לחודש מניבה תשואה ברוטו של כ-3.3%, אבל אחרי עלויות רכישה של 174,000 ש״ח והוצאות של 12,500 ש״ח בשנה, התשואה נטו היא כ-2.4%. המספרים בדוגמה להמחשה בלבד.
מה קורה לתשואה כשקונים דירה להשקעה עם משכנתא?
משכנתא מקטינה את ההון העצמי שנדרש לרכישה, אבל מוסיפה החזר חודשי שעלול לעלות על שכר הדירה. לפי הוראות בנק ישראל, המימון לדירה להשקעה מוגבל ל-50% משווי הדירה. לדוגמה, משכנתא של 900,000 ש״ח ל-25 שנה בריבית של 4.75% מחייבת החזר של כ-5,130 ש״ח בחודש, ובדירה שמניבה 47,500 ש״ח נטו בשנה המשקיע משלים כ-1,170 ש״ח בכל חודש. במצב כזה הרווח תלוי בעיקר בעליית ערך הנכס, שאינה מובטחת.
מה נחשב תשואה טובה על דירה להשקעה?
אין מספר אחד שמגדיר תשואה טובה על דירה להשקעה, משום שהתשואה צריכה להיבחן מול החלופות של המשקיע ומול הסיכון. תשואה משכר דירה היא רק חלק מהרווח, והחלק השני הוא שינוי בערך הנכס לאורך זמן, שאינו מובטח. השוואה נכונה בוחנת את התשואה נטו ואת התזרים החודשי, ולא את התשואה ברוטו שמופיעה בפרסום. כדאי להשוות גם לחלופות השקעה אחרות, עם רמת סיכון ונזילות שונות.
האם עליית ערך הדירה נכללת בחישוב התשואה על דירה להשקעה?
התשואה משכר דירה אינה כוללת את עליית ערך הדירה, ולכן היא מראה רק חלק מהרווח האפשרי מההשקעה. הרווח הכולל מורכב מהתשואה נטו לאורך שנות ההחזקה ומהשינוי בערך הדירה עד המכירה, בניכוי מס שבח ועלויות המכירה. עליית ערך אינה מובטחת, ובתקופות מסוימות ערך הדירות יכול לעמוד במקום או לרדת. לכן כדאי לבחון השקעה גם בתרחיש שבו הערך לא עולה, ולבדוק אם התזרים החודשי עדיין נסבל.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
