בקצרה: מס שבח משלם המוכר, והוא מחושב על הרווח הריאלי ממכירת הדירה, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המתואם למדד, בניכוי הוצאות מוכרות. שיעור המס על השבח הריאלי הוא 25%. מוכר של דירת מגורים יחידה, שמחזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו, זכאי לפטור עד שווי של 5,008,000 ש״ח. מי שמוכר דירה להשקעה אינו זכאי לפטור המלא, אבל במקרים מסוימים זכאי לחישוב ליניארי מוטב שמקטין את המס.
- שיעור מס השבח על שבח ריאלי במכירת דירה הוא 25%, והחלק של השבח שנובע מעליית המדד אינו נחשב רווח ריאלי.
- הפטור לדירה יחידה ניתן עד שווי של 5,008,000 ש״ח, סכום שתקף לשנים 2024 עד 2027, והחלק שמעליו חייב במס.
- תנאי הפטור לדירה יחידה כוללים בעלות של 18 חודשים לפחות, היעדר דירה נוספת ואי ניצול פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- דירה להשקעה אינה זכאית לפטור המלא, אבל במקרים מסוימים חל עליה חישוב ליניארי מוטב.
- מכירה בפטור של דירה שכמעט אין בה רווח עלולה לבזבז את הפטור, ולחסום פטור במכירה נוספת בתוך 18 חודשים.
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת הדירה ולא על המחיר שלה
מס שבח הוא מס שמשלם מוכר של זכות במקרקעין על הרווח שנוצר לו, ולא על מחיר המכירה. הרווח הזה נקרא שבח, והוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, אחרי התאמות.
ההתאמה הראשונה היא למדד. מחיר הרכישה מתואם לעליית מדד המחירים לצרכן בתקופת ההחזקה, והחלק של הרווח שנובע רק מהאינפלציה אינו נחשב רווח ריאלי. ההתאמה השנייה היא ניכוי הוצאות מוכרות, כמו עלויות הרכישה והמכירה ושיפורים בנכס. מה שנשאר הוא השבח הריאלי, ועליו מוטל מס בשיעור של 25%.
בדירות שנרכשו לפני שנים רבות, החישוב מורכב יותר, משום ששיעורי המס השתנו לאורך השנים. לכן מכירה של דירה ותיקה דורשת חישוב פרטני, ולא אחוז אחד שמוחל על כל הרווח. ויש עוד נקודה שמוכרים לא תמיד צופים: רשות המסים בוחנת את המחיר המדווח, ורשאית לקבוע שווי אחר כשהמחיר אינו משקף את שווי השוק, למשל בעסקה בין קרובי משפחה במחיר נמוך במיוחד. הגדרות של המונחים המרכזיים נמצאות במילון המושגים של אופק משפחתי.
הפטור לדירה יחידה מותנה בכמה תנאים מצטברים
מוכר של דירת מגורים יחידה זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שהוא עומד בכל התנאים שקבע החוק. התנאים מצטברים, וחוסר בתנאי אחד מבטל את הפטור:
- דירת מגורים מזכה. הדירה משמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה. היא לא חייבת להיות הדירה שבה המוכר גר, ודירה מושכרת יכולה לעמוד בתנאי.
- בעלות של 18 חודשים לפחות. המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. בדירה שנרכשה אחרי קבלת אישור האכלוס, התקופה נספרת מיום החתימה על החוזה.
- דירה יחידה. אין למוכר דירת מגורים נוספת. בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים בדרך כלל יחידה אחת לעניין זה, כך שדירה על שם בן הזוג נספרת.
- אי ניצול פטור קודם. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור דירה יחידה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
יש מקרים שבהם אפשר לקבל פטור גם כשקיימת בעלות חלקית או מלאה בדירה נוספת, למשל בנסיבות מסוימות של ירושה או של משפרי דיור. המקרים האלה נבחנים לגופם, ולכן כל מי שמחזיק בעלות כלשהי בדירה נוספת צריך לבדוק את הזכאות לפני המכירה ולא אחריה.
תקרת הפטור מגבילה את הפטור בדירות יקרות
הפטור לדירה יחידה אינו בלתי מוגבל. הוא ניתן עד שווי של 5,008,000 ש״ח, סכום שתקף לשנים 2024 עד 2027, והחלק משווי הדירה שעולה על התקרה חייב במס.
המשמעות היא שגם מוכר שעומד בכל תנאי הפטור עלול לשלם מס שבח, אם הדירה נמכרת במחיר גבוה מהתקרה. במקרה כזה החלק היחסי של השבח שמתאים לשווי שמעל התקרה חייב במס. לרוב המוכרים בישראל התקרה אינה נוגעת, אבל במרכזי הערים ובדירות גדולות היא נוגעת ליותר ויותר עסקאות.
מוכר שהדירה שלו קרובה לתקרה צריך לחשב את המס לפני שהוא מתמחר את הדירה. ההבדל בין מחיר מכירה שנמצא מתחת לתקרה לבין מחיר שעובר אותה יכול לשנות את הסכום שנשאר בכיס יותר משהוא משנה את מחיר המכירה עצמו.
דירה להשקעה חייבת במס שבח ולעיתים בחישוב ליניארי מוטב
מי שמוכר דירה כשיש בבעלותו דירה נוספת אינו זכאי לפטור המלא של דירה יחידה, והשבח הריאלי חייב במס. זה המצב הטיפוסי של משקיעים שמוכרים דירה להשקעה.
במקרים מסוימים, בעיקר בדירות שנרכשו לפני 2014, חל על המכירה חישוב ליניארי מוטב. בחישוב הזה השבח מחולק לפי תקופות ההחזקה, וחלק מהשבח שמיוחס לתקופה שלפני השינוי בחוק פטור ממס או ממוסה בשיעור נמוך יותר. ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני 2014, החלק הפטור גדול יותר.
החישוב הליניארי אינו מתאים לכל דירה ולכל מוכר, והתנאים שלו מפורטים בחוק. משקיע שמחזיק דירה ותיקה צריך לבדוק אם הוא זכאי לו לפני שהוא מתכנן את המכירה, כי ההבדל בסכום המס יכול להיות משמעותי. על השיקולים של רכישה ומכירה של דירה להשקעה מורחב בעמוד הליווי של אופק משפחתי.
ההוצאות המוכרות מקטינות את השבח ואת המס
כל הוצאה מוכרת שמנוכה מהשבח מקטינה את המס ב-25% מגובהה. לכן תיעוד ההוצאות לאורך שנות ההחזקה שווה כסף ממשי ביום המכירה. ההוצאות המוכרות כוללות בדרך כלל:
- עלויות הרכישה: מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך ברכישה. על מס הרכישה מורחב בעמוד מס רכישה.
- עלויות המכירה: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושמאות שנעשתה לצורך המכירה.
- שיפורים בנכס: השקעות שהוסיפו לנכס ערך, כמו הרחבה או שיפוץ מהותי, להבדיל מתחזוקה שוטפת.
דוגמה ממחישה את סדר הגודל, עם מספרים להמחשה בלבד. משקיע קנה דירה ב-1,500,000 ש״ח ומוכר אותה ב-2,400,000 ש״ח. נניח שעליית המדד בתקופת ההחזקה מעלה את מחיר הרכישה המתואם ל-1,750,000 ש״ח, ושההוצאות המוכרות מסתכמות ב-80,000 ש״ח. השבח הריאלי הוא 570,000 ש״ח, והמס בשיעור 25% הוא 142,500 ש״ח, לפני חישוב ליניארי אם הוא חל. בלי תיעוד של ההוצאות, המס היה גבוה ב-20,000 ש״ח.
ניצול הפטור עכשיו משפיע על המכירה הבאה
הפטור לדירה יחידה הוא משאב מוגבל, משום שאחרי שמנצלים אותו אי אפשר לנצל פטור דומה במשך 18 חודשים. לכן לא כל מכירה פטורה צריכה להיות מכירה שמנצלים בה את הפטור.
כשמוכרים דירה שכמעט אין בה רווח, ניצול הפטור עלול להיות בזבוז. הוא לא חוסך מס, כי אין שבח למסות, אבל הוא חוסם פטור במכירה נוספת בתוך 18 חודשים. במצבים כאלה, מוכר שמתכנן עסקה נוספת בקרוב צריך לבחון אם לוותר על הפטור במכירה הנוכחית.
בנוסף לכל אלה, יש חובת דיווח. על עסקת מכירה של דירה צריך לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום. גם מכירה שפטורה ממס מחייבת דיווח ובקשת פטור, והפטור אינו ניתן מעצמו.
אופק משפחתי ומס שבח בתכנון השקעות נדל״ן
מס שבח הוא אחד הגורמים שקובעים כמה נשאר בסוף מהשקעה בנדל״ן, אבל רוב המשקיעים פוגשים אותו רק ביום המכירה. בליווי ההשקעות של אופק משפחתי, שאלת המס עולה כבר בשלב הרכישה: מה יהיה מעמד הדירה במכירה, האם צפוי פטור, ואיך הרכישה הנוכחית משפיעה על הזכאות של הדירות האחרות במשפחה.
כשמשפחה מתכננת מכירה, הצוות של אופק משפחתי ממפה יחד איתה את כל הנכסים, את מועדי הרכישה ואת ההוצאות שנצברו, ובוחן את סדר המכירות האפשרי. את החישוב הסופי ואת הדיווח מבצעים עורך הדין ורואה החשבון של המשפחה, אבל ההחלטות שמשפיעות על התוצאה מתקבלות הרבה לפני כן.
אופק משפחתי, בהובלת גיתי אברהם, עובדת במודל שבו התמורה מותנית בכך שהלקוח מרוויח מהעסקה. משקיע שבונה תיק נכסים ורוצה לדעת מראש מה המס על כל מהלך יכול להתחיל בבדיקה דרך עמוד ליווי משקיעי הנדל״ן של אופק משפחתי.
שאלות נפוצות: מס שבח במכירת דירה: מי משלם, מי פטור וכמה זה יוצא
מה זה מס שבח ואיך הוא מחושב?
מס שבח הוא מס שמשלם מוכר דירה על הרווח שנוצר לו מהמכירה, ולא על מחיר המכירה. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המתואם לעליית המדד, בניכוי הוצאות מוכרות. על השבח הריאלי שנותר מוטל מס בשיעור של 25%. בדירות ותיקות החישוב מורכב יותר, משום ששיעורי המס השתנו לאורך השנים.
מי זכאי לפטור ממס שבח על דירה יחידה?
פטור ממס שבח על דירה יחידה ניתן למוכר של דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה שלו, שהחזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הדירה לא חייבת להיות הדירה שבה המוכר גר, ודירה מושכרת יכולה לעמוד בתנאי. בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים בדרך כלל יחידה אחת לעניין הבעלות. במקרים מסוימים, כמו ירושה, אפשר לקבל פטור גם כשקיימת בעלות בדירה נוספת.
מה תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה?
הפטור ממס שבח לדירה יחידה ניתן עד שווי של 5,008,000 ש״ח, סכום שתקף לשנים 2024 עד 2027. כשהדירה נמכרת במחיר גבוה מהתקרה, החלק היחסי של השבח שמתאים לשווי שמעל התקרה חייב במס. לרוב המוכרים בישראל התקרה אינה נוגעת, אבל בדירות יקרות היא משפיעה על הסכום שנשאר אחרי המכירה. מוכר שהדירה שלו קרובה לתקרה צריך לחשב את המס לפני שהוא קובע מחיר.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה להשקעה?
מכירה של דירה להשקעה, כשיש למוכר דירה נוספת, אינה זכאית לפטור המלא של דירה יחידה, והשבח הריאלי חייב במס בשיעור 25%. במקרים מסוימים, בעיקר בדירות שנרכשו לפני 2014, חל חישוב ליניארי מוטב, שבו חלק מהשבח שמיוחס לתקופה שלפני השינוי בחוק פטור או ממוסה בשיעור נמוך יותר. ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני 2014, החלק הפטור גדול יותר. הזכאות לחישוב הזה נבדקת לפי התנאים שבחוק.
אילו הוצאות אפשר לנכות ממס השבח?
ממס השבח אפשר לנכות בדרך כלל את עלויות הרכישה, כמו מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. אפשר לנכות גם את עלויות המכירה ואת ההשקעות ששיפרו את הנכס, כמו הרחבה או שיפוץ מהותי, להבדיל מתחזוקה שוטפת. כל הוצאה מוכרת מקטינה את המס ב-25% מגובהה. לכן כדאי לשמור קבלות ומסמכים על כל ההוצאות לאורך שנות ההחזקה.
מתי לא כדאי לנצל את הפטור ממס שבח?
לא תמיד כדאי לנצל את הפטור ממס שבח, משום שאחרי ניצולו אי אפשר לנצל פטור דומה במשך 18 חודשים. כשמוכרים דירה שכמעט אין בה רווח, הפטור לא חוסך מס משמעותי, אבל הוא עלול לחסום פטור במכירה נוספת בקרוב. מוכר שמתכנן עסקה נוספת בתוך 18 חודשים צריך לבחון אם לוותר על הפטור במכירה הנוכחית. גם מכירה פטורה מחייבת דיווח לרשות המסים בתוך 30 יום ובקשת פטור.
האם קונה הדירה משלם מס שבח?
לא, מס שבח משלם המוכר, משום שהוא מוטל על הרווח שנוצר למוכר מהמכירה. הקונה משלם מס רכישה, שמחושב לפי שווי הדירה ולפי השאלה אם זו דירתו היחידה. שני המסים מדווחים לרשות המסים במסגרת אותה עסקה, וגם הקונה וגם המוכר חייבים בדיווח. בחוזה המכר מקובל לקבוע מי משלם אילו מסים ותשלומים נלווים, ולכן חשוב לקרוא את הסעיף הזה לפני החתימה.
האם דירה שקיבלתי בירושה חייבת במס שבח כשמוכרים אותה?
מכירה של דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים, גם כשליורש יש דירה משלו. הזכאות תלויה, בין היתר, במעמד של הדירה אצל המוריש ובקשר המשפחתי בינו לבין היורש. כשהתנאים לא מתקיימים, היורש נכנס בדרך כלל לנעלי המוריש לעניין חישוב השבח, כלומר מחיר הרכישה ומועד הרכישה של המוריש הם הבסיס לחישוב. בגלל המורכבות, את הזכאות בודקים מול עורך דין לפני המכירה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
