בקצרה: משפרי דיור שקונים לפני שמכרו צריכים לממן את הפער בזמן שבין התשלום על הדירה החדשה לבין קבלת הכסף מהדירה הישנה. יש לכך שלושה כלים עיקריים: תיאום לוחות התשלומים בין שני החוזים, הלוואת גישור ומסלול בלון במשכנתא. לצד המימון יש גם חשיפת מס: מי שמחזיק שתי דירות במקביל צריך למכור את הישנה בתוך חלון זמן שקבע החוק, כדי ליהנות ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה. הכלי הזול ביותר הוא כמעט תמיד התיאום בחוזים, והיקר ביותר הוא מכירה שמתעכבת בלי תוכנית.
- הבנק רשאי לממן עד 70% משווי דירה חליפית, לעומת 75% בדירה יחידה ראשונה.
- משפר דיור יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה אם הצהיר על כוונה למכור את הדירה הישנה ומכר אותה בתוך חלון הזמן שקבע החוק.
- מי שהצהיר על כוונה למכור ולא מכר בזמן מחויב בהפרש מס הרכישה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה.
- במסלול בלון הקרן נפרעת בסוף התקופה, ולכן הוא מקל על ההחזר החודשי בתקופה שבה מחזיקים שתי דירות.
- תיאום מועדי התשלום בחוזה הרכישה עם מועדי קבלת הכסף מהמכירה הוא בדרך כלל הדרך הזולה ביותר לגשר על הפער.
משפרי דיור מממנים שתי עסקאות שמתרחשות באותו זמן
משפר דיור הוא מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה אחרת במקומה. האתגר שלו שונה מזה של רוכש דירה ראשונה: רוב ההון העצמי שלו נמצא בתוך הדירה הישנה, והכסף הזה זמין רק אחרי שהיא נמכרת.
לפי הוראות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן עד 70% משווי דירה חליפית, לעומת 75% בדירה יחידה. כלומר, משפר דיור צריך הון עצמי של 30% לפחות משווי הדירה החדשה, ועליו להוסיף מס רכישה ועלויות עסקה. במקרים רבים הסכום הזה קיים, אבל נעול בדירה הישנה.
כאן נוצרת הבעיה המרכזית. מוכר הדירה החדשה רוצה את הכסף לפי לוח הזמנים שלו, וקונה הדירה הישנה משלם לפי לוח הזמנים שלו. כל חודש שבו שני הלוחות לא מתיישרים הוא חודש שצריך לממן.
שלוש דרכים לסדר את הרכישה והמכירה בזמן
משפרי דיור בוחרים בדרך כלל באחת משלוש דרכים, ולכל אחת מהן מחיר אחר:
- מוכרים קודם וקונים אחר כך. הדרך הבטוחה ביותר מבחינת מימון, כי ההון העצמי זמין לפני הרכישה. המחיר הוא לחץ זמן לאחר המכירה, ולעיתים תקופת ביניים בשכירות ומעבר דירה כפול.
- קונים קודם ומוכרים אחר כך. מאפשר לבחור את הדירה החדשה בלי לחץ, אבל מחייב מימון ביניים לתקופה שבה מחזיקים שתי דירות, ויוצר חשיפה אם המכירה מתעכבת.
- עסקאות מתואמות. שני החוזים נחתמים בסמיכות, ומועדי התשלום בחוזה הרכישה נקבעים לפי מועדי קבלת הכסף מהמכירה. זו הדרך המורכבת ביותר לביצוע, אבל לרוב גם הזולה ביותר.
הבחירה בין הדרכים תלויה בשוק המקומי, בסוג הדירה הישנה ובקצב שבו דירות דומות נמכרות באזור. דירה שצפויה להימכר מהר מאפשרת לקחת יותר סיכון בצד הרכישה. דירה ייחודית או יקרה ביחס לסביבתה מחייבת זהירות רבה יותר.
הלוואת גישור ומסלול בלון מממנים את הפער עד המכירה
הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצרה שמממנת את התשלום על הדירה החדשה עד שמתקבל הכסף ממכירת הישנה. ההלוואה נפרעת מתמורת המכירה, ולכן היא מתאימה למי שבטוח יחסית שהמכירה תתבצע בטווח הזמן שתוכנן. הריבית בהלוואות כאלה גבוהה לרוב מהריבית במשכנתא רגילה.
מסלול בלון הוא דרך נוספת לבנות את המימון בתוך המשכנתא עצמה. במסלול הזה הקרן, ולעיתים גם הריבית, נפרעת בתשלום אחד בסוף התקופה, ובמהלכה ההחזר החודשי נמוך או אפסי. משום כך הוא מקל בדרך כלל על יחס ההחזר מההכנסה בתקופה שבה המשפחה מחזיקה שתי דירות ומשלמת על שתיהן.
לשני הכלים יש נקודת תורפה משותפת: הם נשענים על מכירה שתקרה בזמן. כשהמכירה מתעכבת, הלוואת הגישור או תשלום הבלון מגיעים למועד הפירעון לפני שהכסף מגיע. לכן את גובה ההלוואה ואת תקופתה קובעים לפי תרחיש שמרני של מכירה, ולא לפי התרחיש המבטיח ביותר.
תיאום לוחות התשלומים בחוזים זול יותר מכל הלוואה
הדרך הזולה ביותר לגשר על הפער אינה הלוואה. היא חוזה. לוח התשלומים בחוזה רכישה של דירה יד שנייה נתון למשא ומתן, ומוכר שמבין שהקונה הוא משפר דיור מסכים לעיתים קרובות לפרוס את התשלומים כך שהתשלום הגדול יגיע אחרי שהקונה מקבל את כספו מהמכירה.
הצד השני של אותה עסקה הוא חוזה המכירה של הדירה הישנה. משפר דיור יכול לבקש מהקונה שלו לוח תשלומים שמקדים את הסכומים הגדולים, או להתאים את מועד פינוי הדירה לצרכיו. כששני החוזים נבנים יחד, הפער שצריך לממן מצטמצם לעיתים לסכום קטן, או נעלם לגמרי.
התיאום הזה דורש תכנון לפני החתימה על החוזה הראשון, ולא אחריה. עורך הדין שמלווה את העסקאות צריך לראות את שני לוחות התשלומים יחד, ומי שבונה את המשכנתא צריך לדעת מתי בדיוק כל סכום אמור להגיע.
החזקת שתי דירות במקביל יוצרת חשיפת מס
מי שקונה דירה כשיש בבעלותו דירה אחרת נחשב, לצורך מס רכישה, רוכש של דירה נוספת. מס רכישה על דירה נוספת גבוה משמעותית ונגבה מהשקל הראשון. החוק מאפשר למשפרי דיור להצהיר על כוונה למכור את הדירה הישנה, ולשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהמכירה מתבצעת בתוך חלון זמן שנקבע בחוק.
משך החלון הזה שונה כמה פעמים בשנים האחרונות, והוא תלוי גם בשאלה אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן. מי שהצהיר על כוונה למכור ולא מכר בזמן מחויב בהפרש שבין המס ששילם לבין המס על דירה נוספת, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה. לכן את המועד המדויק בודקים מול עורך הדין בזמן הרכישה, ולא לפי מה שהיה נכון לפני כמה שנים. פירוט על חישוב המס נמצא בעמוד מס רכישה.
גם בצד המכירה יש שאלת מס. הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה מותנה בתנאים, והחזקה של שתי דירות במקביל עלולה להשפיע עליו. גם כאן החוק נותן חלון זמן מוגבל שבו ההחזקה הכפולה אינה פוגעת בזכאות, ואת התנאים המדויקים בודקים לפני החתימה על הרכישה.
התרחיש שבו המכירה מתעכבת צריך להיבדק מראש
הסיכון המרכזי של משפרי דיור שקונים לפני שמכרו הוא מכירה שמתעכבת או שנסגרת במחיר נמוך מהמתוכנן. במקרה כזה המשפחה עלולה להחזיק שתי דירות לתקופה ארוכה, לשלם על שתיהן, ולהגיע למועד פירעון של הלוואת הגישור בלי הכסף לפרוע אותה. ובמקביל, חלון הזמן לחבות מס הרכישה ממשיך לרוץ.
הבדיקה הנכונה עונה על שתי שאלות לפני החתימה על הרכישה. הראשונה: כמה חודשים המשפחה יכולה לשאת את שני ההחזרים במקביל, מתוך ההכנסה וממקורות זמינים אחרים. השנייה: מה המחיר הנמוך ביותר שבו המכירה עדיין מכסה את הלוואת הגישור ואת ההון העצמי הנדרש. אם התשובות לא מספקות מרווח ביטחון, כדאי לשקול למכור קודם.
יש גם פתרונות ביניים. השכרה של הדירה הישנה בתקופת ההמתנה יכולה לממן חלק מההחזרים, אבל דירה מושכרת נמכרת לעיתים לאט יותר. כל פתרון כזה צריך להיבחן כחלק מהתוכנית, ולא כתגובה ללחץ.
אופק משפחתי וליווי משפרי דיור
שיפור דיור הוא שתי עסקאות, שני חוזים, משכנתא אחת או שתיים וחשיפת מס, וכולם תלויים זה בזה. אופק משפחתי מלווה משפרי דיור כך שכל הרכיבים נבנים כתוכנית אחת: לוחות התשלומים בשני החוזים, המימון לתקופת הביניים והתזמון של המכירה מול חלון המס.
בפועל, הליווי מתחיל בחישוב של ההון העצמי הנעול בדירה הישנה ושל הפער שצריך לממן בכל אחד משלושת הסידורים האפשריים. משם בונים משכנתא לדירה החדשה, עם תמהיל משכנתא שכולל את רכיב הגישור בצורה שלא מעמיסה על התזרים, ובוחנים אותה מול תרחיש שבו המכירה מתעכבת. הצוות של אופק משפחתי עובד מול כמה בנקים במקביל ומתאם את מועדי המשכנתא עם עורך הדין של המשפחה.
אם אתם שוקלים לשדרג דירה ולא בטוחים מה צריך לקרות קודם, עמוד ליווי משכנתא של אופק משפחתי הוא נקודת הפתיחה. משפר דיור שבונה את התוכנית לפני שהוא חותם על החוזה הראשון חוסך לעצמו את רוב ההפתעות.
שאלות נפוצות: משפרי דיור: איך קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה
כמה הון עצמי צריך משפר דיור כדי לקנות דירה חדשה?
לפי הוראות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן עד 70% משווי דירה חליפית, ולכן משפר דיור צריך הון עצמי של 30% לפחות משווי הדירה החדשה. לסכום הזה מצטרפים מס רכישה ועלויות העסקה, שהמשכנתא לא מממנת. אצל משפרי דיור, חלק גדול מההון העצמי נמצא בדרך כלל בתוך הדירה הישנה, וזמין רק אחרי המכירה. לכן השאלה המרכזית אינה רק כמה הון עצמי יש, אלא מתי הוא יהיה זמין.
מה עדיף למשפרי דיור: למכור קודם או לקנות קודם?
מכירה לפני רכישה היא הדרך הבטוחה ביותר מבחינת מימון, אבל היא יוצרת לחץ זמן ולעיתים תקופת ביניים בשכירות. רכישה לפני מכירה מאפשרת לבחור דירה בלי לחץ, אבל מחייבת מימון ביניים ויוצרת חשיפה אם המכירה מתעכבת. דרך שלישית היא עסקאות מתואמות, שבהן מועדי התשלום בחוזה הרכישה נקבעים לפי מועדי קבלת הכסף מהמכירה. הבחירה תלויה בשוק המקומי ובקצב שבו דירות דומות נמכרות באזור.
מה ההבדל בין הלוואת גישור למסלול בלון במשכנתא?
הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצרה שמממנת את התשלום על הדירה החדשה עד שמתקבל הכסף ממכירת הישנה, והיא נפרעת מתמורת המכירה. מסלול בלון הוא מסלול בתוך המשכנתא, שבו הקרן, ולעיתים גם הריבית, נפרעת בתשלום אחד בסוף התקופה. שני הכלים מקלים על התזרים בתקופה שבה מחזיקים שתי דירות. לשניהם יש אותה נקודת תורפה: הם נשענים על מכירה שתתבצע בזמן.
איך מתאמים את לוחות התשלומים בין קניית דירה למכירת דירה?
לוח התשלומים בחוזה לרכישת דירה יד שנייה נתון למשא ומתן, ומוכרים רבים מסכימים לפרוס את התשלומים כך שהתשלום הגדול יגיע אחרי שהקונה מקבל את כספו מהמכירה. במקביל, משפר הדיור יכול לבקש מהקונה של דירתו הישנה לוח תשלומים שמקדים את הסכומים הגדולים. כששני החוזים נבנים יחד, הפער שצריך לממן בהלוואה מצטמצם ולעיתים נעלם. התיאום הזה צריך להיעשות לפני החתימה על החוזה הראשון.
איך משפר דיור משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה?
משפר דיור יכול להצהיר על כוונה למכור את הדירה הישנה, ולשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהמכירה מתבצעת בתוך חלון זמן שנקבע בחוק. משך החלון שונה כמה פעמים בשנים האחרונות, והוא תלוי גם בשאלה אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן. מי שהצהיר ולא מכר בזמן מחויב בהפרש המס, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה. לכן את המועד המדויק בודקים מול עורך דין בזמן הרכישה.
מה קורה אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן?
כשהדירה הישנה לא נמכרת בזמן, המשפחה עלולה לשאת את ההחזרים על שתי דירות לתקופה ארוכה מהמתוכנן. הלוואת גישור או תשלום בלון עלולים להגיע למועד הפירעון לפני שהכסף מהמכירה מגיע. במקביל, חלון הזמן לקבלת מס רכישה לפי דירה יחידה ממשיך לרוץ. לכן לפני החתימה על הרכישה כדאי לחשב כמה חודשים המשפחה יכולה לשאת את שני ההחזרים, ומה המחיר הנמוך ביותר שבו המכירה עדיין מכסה את ההתחייבויות.
האם משפר דיור יכול לקחת משכנתא כשהדירה הישנה עדיין משועבדת?
משפר דיור יכול לקחת משכנתא לדירה החדשה גם כשהדירה הישנה עדיין משועבדת, אבל הבנק יבחן את יכולת ההחזר על שתי ההלוואות בתקופת החפיפה. יתרת המשכנתא על הדירה הישנה נפרעת בדרך כלל מכספי המכירה, ולכן ההון העצמי הזמין הוא מה שנשאר אחרי הפירעון. שיעור המימון לדירה חליפית מוגבל ל-70% משווי הדירה החדשה. מסלול בלון או הלוואת גישור יכולים להקל על יחס ההחזר בתקופה שבה שתי ההלוואות פעילות.
מה הטעות הנפוצה ביותר של משפרי דיור?
הטעות הנפוצה ביותר של משפרי דיור היא חתימה על חוזה לרכישת הדירה החדשה לפני שיש תוכנית מימון לתקופה שבין הרכישה למכירה. תוכנית כזו כוללת את לוחות התשלומים בשני החוזים, את המימון לתקופת הביניים ואת חלון הזמן של מס הרכישה. טעות נוספת היא בניית התוכנית לפי מחיר המכירה הגבוה ביותר שאפשר לקוות לו ולפי מכירה מהירה. כשהתוכנית נבנית לפי תרחיש שמרני, עיכוב במכירה הופך מאירוע מסוכן לאירוע שאפשר לספוג.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
