בית › ליווי משקיעי נדל"ן בישראל › חישוב ROI על השקעת נדל"ן
תשואה (ROI) על השקעת נדל"ן היא הנתון שקובע האם ההשקעה כדאית. אבל איך מחשבים אותה? ואיך מבינים האם תשואה של 4% על נכס ספציפי היא טובה או בינונית? המדריך הזה מסביר את הנוסחה, מדגים חישוב אמיתי ומסביר מה משפיע.
ROI (Return on Investment) בנדל"ן הוא היחס בין הרווח שנוצר מהנכס לבין הסכום שהושקע בו. בנדל"ן, ה-ROI כולל שני מרכיבים: תשואת שכירות (הכנסה שוטפת) ועליית ערך (רווח הון בעת מכירה).
חשוב להבחין בין ROI ברוטו (לפני הוצאות) ל-ROI נטו (אחרי כל ההוצאות). רוב הפרסומים מציגים ברוטו. מה שנכנס לכיס הוא הנטו.
תשואת שכירות שנתית ברוטו = (שכירות חודשית x 12) / מחיר הנכס x 100.
תשואת שכירות שנתית נטו = ((שכירות חודשית x 12) פחות הוצאות שנתיות) / (מחיר נכס + עלויות רכישה) x 100.
ה-ROI הכולל כולל גם עליית ערך: ((שכירות נטו + עליית ערך שנתית) / הון עצמי מושקע) x 100. זה החישוב שמשקף את התשואה האמיתית על ההון שלכם.
נניח דירה במחיר 1,500,000 שקל, הון עצמי 375,000 (25%), משכנתא 1,125,000. שכירות חודשית: 5,500 שקל. הוצאות שנתיות: ארנונה 3,600 שקל, ביטוח 1,800 שקל, תיקונים ממוצע 3,000 שקל. סה"כ הוצאות: 8,400 שקל לשנה.
תשואת שכירות ברוטו: (5,500 x 12) / 1,500,000 = 4.4%. תשואת שכירות נטו לאחר הוצאות: (66,000 – 8,400) / 1,620,000 (כולל עלויות רכישה) = 3.56%.
אם הנכס עלה ב-4% בשנה (60,000 שקל), ה-ROI על ההון העצמי הוא: (57,600 שכירות נטו + 60,000 עליית ערך) / 375,000 הון עצמי = כ-31%. זה הכוח של המינוף.
גורמים שמגדילים ROI: מחיר רכישה נמוך יחסית לשוק, שכירות גבוהה לאזור, הוצאות נמוכות, אחוז ריקנות נמוך ועליית ערך גבוהה. גורמים שמקטינים ROI: מחיר גבוה מדי, שוכרים בעייתיים, תיקונים גדולים, ריבית משכנתא עולה ואחוז ריקנות גבוה.
הגורם שהכי קל לשלוט בו הוא מחיר הרכישה. רכישה נכונה ובמחיר נכון היא הבסיס לכל חישוב ROI טוב.
בדיקה מקצועית בתחילת הדרך יכולה לחסוך טעויות יקרות בהמשך. בואו נבדוק יחד את התקציב, היעדים וכיוון ההשקעה.
תשואת שכירות ברוטו ממוצעת בישראל: 3%-6% לפי אזור. נטו, לאחר הוצאות, הוא בדרך כלל 1%-1.5% נמוך יותר. אזורי פריפריה מציגים תשואה גבוהה יותר. מרכז הארץ מציג תשואה נמוכה יותר עם יציבות גבוהה יותר.
ה-ROI על ההון העצמי, בחישוב שכולל מינוף ועליית ערך, יכול להיות גבוה בהרבה. אבל חישוב כזה מניח עליית ערך שאינה מובטחת. ה-ROI שוטף על שכירות הוא הנתון הבטוח לתכנון.
כחלק מהליווי שלנו, אנחנו מבצעים ניתוח ROI לכל נכס לפני שמציגים אותו ללקוח. זה כולל הכנסת שכירות ריאלית (לא אופטימיסטית), הוצאות שוטפות, עלויות מימון ואומדן עליית ערך שמרני.
אנחנו לא מציגים ללקוח מספרים שגורמים לו להרגיש טוב. אנחנו מציגים מספרים שמייצגים את ה-ROI הריאלי, גם בתרחיש שאינו אופטימלי. ההחלטה מתקבלת על בסיס מציאות, לא תקוות.
חישוב ROI על השקעת נדל"ן – איך מחשבים ומה ריאלי לצפות
תשואת שכירות ברוטו של 4%-5% נחשבת ראויה עבור נכס מגורים בישראל. מתחת ל-3% ברוטו, קשה להצדיק את הסיכון ביחס לאפיקים אחרים. מעל 6% ברוטו לרוב מצביע על אזור עם סיכון גבוה יותר או על מחיר רכישה מחת למחיר שוק.
אפשר, אבל בזהירות. עליית ערך אינה מובטחת ואינה מסוימת. ROI שנסמך על עליית ערך שנתית מסוימת הוא ROI שמבוסס על הנחה. הCROI הבסיסי שיש לבחון הוא מה שמגיע מהשכירות בלבד. עליית ערך היא בונוס, לא הבסיס.
ROI ברוטו מחשב את השכירות ביחס למחיר הנכס בלבד. ROI נטו מפחית כל הוצאה: ארנונה בתקופת ריקנות, ביטוחים, תיקונים, דמי ניהול, מס שכירות ועלויות רכישה. ההפרש בין ברוטו לנטו יכול להיות 1.5%-2.5%. תמיד חשבו נטו.
כן, משמעותית. ROI על הון עצמי (שכולל מינוף) גבוה בהרבה מROI על מלוא מחיר הנכס. כי אתם משלמים 25% הון ומקבלים תשואה על 100% הנכס. המינוף מגדיל את ה-ROI בתרחיש חיובי, אבל גם את ההפסד בתרחיש שלילי.
ROI על הון עצמי = (הכנסת שכירות נטו פחות תשלום ריבית למשכנתא + עליית ערך) / הון עצמי מושקע. חשוב לפחות את ההוצאות כולל את עלות ריבית המשכנתא. נכס עם ROI חיובי לפני עלות הריבית יכול להיות שלילי אחריה.
בתל אביב, תשואת שכירות ברוטו נעה בין 2.5% ל-3.5% בממוצע. בבאר שבע, בין 4.5% ל-6.5%. ההבדל נובע מכך שמחירי הדירות בתל אביב גבוהים יחסית לשכירות. בבאר שבע, מחירים נמוכים יחסית ושכירות מסביבת האוניברסיטה גבוהה יחסית.
בשיחת היכרות ללא עלות נבין את היעדים שלכם ונבחן איך אפשר להתקדם להשקעה בצורה מסודרת ובטוחה.
לקוחות מרוצים
מעולה
5/5
לקוחות מרוצים
מעולה
5/5
