בקצרה: בקשות משכנתא נדחות בדרך כלל מאחת מארבע סיבות: יחס החזר גבוה מדי מההכנסה, נתוני אשראי או התנהלות בעייתית בחשבון, הכנסה שהבנק מתקשה לאמת, או בעיה בנכס עצמו. סירוב בבנק אחד אינו מחייב את הבנקים האחרים, ובמקרים רבים אפשר לתקן את הסיבה לפני פנייה חוזרת. הצעד הראשון אחרי סירוב הוא להבין מה בדיוק עצר את הבקשה, כי כל סיבה דורשת פתרון אחר לגמרי.
- לפי הוראות בנק ישראל, ההחזר החודשי על משכנתא לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים מקשיחים את התנאים.
- סירוב של בנק אחד אינו מחייב את הבנקים האחרים, משום שכל בנק מעריך סיכון בדרכו.
- הלוואות קטנות ומסגרות אשראי מנוצלות נכנסות לחישוב יחס ההחזר, וסגירתן יכולה לשנות את החלטת הבנק.
- שמאות נמוכה מהמחיר בחוזה מקטינה את המשכנתא האפשרית, משום ששיעור המימון מחושב בדרך כלל לפי הנמוך מביניהם.
- הוספת לווה נוסף בעל הכנסה יציבה היא אחת הדרכים לחזק בקשה שנדחתה בגלל יחס ההחזר.
יחס ההחזר מההכנסה עוצר בקשות משכנתא גם כשההכנסה גבוהה
יחס ההחזר מההכנסה הוא המגבלה הראשונה שהבנק בודק בכל בקשת משכנתא. לפי הוראות בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים. בפועל, הלוואות עם יחס החזר של יותר מ-40% מחייבות את הבנק בהקצאת הון גבוהה יותר, ולכן בנקים רבים נמנעים מהן או מתמחרים אותן ביוקר.
הנקודה שמשפחות מפספסות היא שהחישוב כולל את כל ההחזרים הקבועים, ולא רק את המשכנתא. הלוואת רכב, הלוואה צרכנית או תשלומים קבועים אחרים מקטינים את ההכנסה הפנויה בעיני הבנק. משפחה עם הכנסה גבוהה והרבה התחייבויות עלולה לקבל סירוב, בזמן שמשפחה עם הכנסה נמוכה יותר ובלי חובות מקבלת אישור.
הבדיקה הזו נעשית כבר בשלב האישור העקרוני למשכנתא, ולכן סירוב שמגיע מסיבה הזו הוא בדרך כלל סירוב שאפשר היה לצפות מראש.
נתוני האשראי וההתנהלות בחשבון משפיעים על החלטת הבנק
לפני אישור משכנתא, הבנק בוחן את נתוני האשראי של כל אחד מהלווים ואת ההתנהלות שלהם בחשבון. עיכובים בתשלומי הלוואות, חריגות חוזרות ממסגרת האשראי, שיקים שחזרו או תיקים פתוחים בהוצאה לפועל הם סימנים שהבנק מפרש כסיכון.
גם התנהלות שנראית שגרתית יכולה להשפיע. חשבון שנמצא במינוס קבוע ומשתמש במסגרת עד הקצה מספר לבנק שהמשפחה חיה על גבול היכולת שלה. בעיני הבנק, משכנתא שתתווסף למצב כזה היא סיכון ממשי.
כל אדם רשאי לבקש את דוח נתוני האשראי שלו מלשכת אשראי, וכדאי לעשות זאת לפני פנייה חוזרת לבנק. לפעמים מתגלה בדוח מידע שגוי או חוב ישן שנשכח, ואת שניהם אפשר לטפל לפני הבקשה הבאה.
הכנסה שהבנק מתקשה לאמת נחשבת אצלו לסיכון
הבנק מאשר משכנתא לפי הכנסה שהוא יכול לאמת ולהעריך לאורך זמן. עובד שכיר עם ותק במקום עבודה אחד מציג תמונה פשוטה. עובד שהחליף עבודה לפני חודשים ספורים, עובד בשכר משתנה או עצמאי עם דוחות לא יציבים מציגים תמונה שהבנק מתקשה לפרש.
במקרים כאלה הבנק נוטה להעריך את ההכנסה בצורה שמרנית. עצמאי שהרוויח הרבה בשנה האחרונה אבל פחות בשנה שלפניה עלול לגלות שהבנק מחשב לפי הממוצע או לפי השנה החלשה. התוצאה היא הכנסה נמוכה יותר בחישוב, ויחס החזר שעובר את המגבלה.
הפתרון כאן הוא בדרך כלל תיעוד ולא שינוי של ההכנסה עצמה. דוחות מסודרים, אישורים מרואה חשבון והסבר כתוב לתנודות בהכנסה יכולים לשנות את האופן שבו הבנק קורא את אותם מספרים.
גם הנכס עצמו יכול להיות הסיבה לסירוב
הבנק מממן נכס, ולכן הוא בודק אותו לא פחות מאשר את הלווים. שמאות נמוכה מהמחיר בחוזה היא הבעיה הנפוצה. שיעור המימון מחושב בדרך כלל לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין שווי השמאי, ולכן שמאות נמוכה מקטינה את המשכנתא האפשרית, לפעמים עד כדי כך שההון העצמי כבר לא מספיק.
יש גם בעיות משפטיות ותכנוניות. נכס שאינו רשום כראוי, דירה עם חריגות בנייה משמעותיות או נכס שהזכויות בו לא ברורות עלולים לגרום לבנק לסרב לממן אותו, גם כשהלווים עצמם עומדים בכל התנאים. במקרה כזה הבעיה אינה בבקשה אלא בעסקה, וחשוב לגלות אותה לפני החתימה על החוזה.
סירוב בבנק אחד אינו מחייב את הבנקים האחרים
כל בנק מעריך סיכון לפי מדיניות משלו, ולכן סירוב בבנק אחד אינו סוף התהליך. אבל פנייה לבנק אחר בלי לטפל בסיבה לסירוב תוביל לרוב לאותה תוצאה. אחרי סירוב, כדאי לפעול לפי הסדר הזה:
- להבין את הסיבה. לבקש מהבנק הסבר, ולבדוק בעצמכם את דוח נתוני האשראי ואת חישוב יחס ההחזר.
- לטפל במה שאפשר לתקן. לסגור הלוואות קטנות, להקטין שימוש במסגרת האשראי ולהסדיר חובות פתוחים.
- לחזק את הבקשה. הוספת לווה נוסף בעל הכנסה יציבה, הגדלת ההון העצמי או בחירה בסכום משכנתא נמוך יותר יכולים לשנות את התמונה.
- לבנות מחדש את מבנה ההלוואה. תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי, בתנאי שהיא עומדת במגבלות הבנק לגבי גיל הלווים.
- לפנות לבנק אחר עם בקשה מסודרת. בקשה שמגיעה עם תיעוד מלא והסבר לנקודות החלשות נבחנת אחרת מבקשה שמגיעה אחרי סירוב בלי שינוי.
מחוץ למערכת הבנקאית פועלים גם גופים חוץ בנקאיים שמעמידים הלוואות לדיור. האפשרות הזו קיימת, אבל היא כרוכה בדרך כלל בריבית גבוהה יותר, ולכן כדאי לבחון אותה רק אחרי שנבדקו כל האפשרויות הבנקאיות. פירוט על הפתרונות האפשריים נמצא בעמוד פתרונות לסירוב משכנתא.
אופק משפחתי וליווי משפחות אחרי סירוב למשכנתא
משפחה שמגיעה לאופק משפחתי אחרי סירוב מגיעה בדרך כלל עם תחושת לחץ ועם מעט מאוד מידע. הבנק אמר לא, לפעמים בלי הסבר מפורט, והחוזה על הדירה כבר חתום או קרוב לחתימה. הליווי של אופק משפחתי מתחיל בשחזור החישוב שהבנק עשה: יחס ההחזר, נתוני האשראי, אופן חישוב ההכנסה ושווי הנכס.
מתוך השחזור מתברר בדרך כלל מה עצר את הבקשה, ומה מתוך זה ניתן לתיקון. משם הצוות של אופק משפחתי בונה בקשה חדשה ומתועדת, ופונה איתה לבנקים שמדיניות האשראי שלהם מתאימה יותר למצב של המשפחה. ההבדל בין ליווי משכנתא מול הבנק לבין פנייה עצמאית בולט במיוחד בשלב הזה, כשכל פנייה נוספת צריכה להיות מוכנה היטב.
לא כל סירוב ניתן להפוך. כשהבעיה היא בנכס עצמו או בפער גדול מדי בין ההכנסה למחיר, אופק משפחתי תאמר זאת במפורש, ותעזור לבנות תוכנית שמאפשרת לחזור לבנק בעוד כמה חודשים עם בקשה שתאושר.
שאלות נפוצות: למה בקשות משכנתא נדחות ומה עושים אחרי סירוב
למה בנק דוחה בקשת משכנתא גם כשההכנסה של המשפחה גבוהה?
בנק בודק את יחס ההחזר מההכנסה, ולא רק את גובה ההכנסה, ולפי הוראות בנק ישראל ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה. החישוב כולל גם הלוואות קיימות, כמו הלוואת רכב או הלוואות צרכניות, שמקטינות את ההכנסה הפנויה בעיני הבנק. מעל יחס החזר של 40% הבנקים נדרשים להקצאת הון גבוהה יותר, ולכן הם מקשיחים את התנאים. משפחה עם הכנסה גבוהה והרבה התחייבויות עלולה לכן לקבל סירוב.
איך נתוני האשראי משפיעים על אישור משכנתא?
לפני אישור משכנתא, הבנק בוחן את נתוני האשראי ואת ההתנהלות בחשבון של כל אחד מהלווים. עיכובים בתשלומי הלוואות, חריגות חוזרות ממסגרת האשראי, שיקים שחזרו ותיקים בהוצאה לפועל נחשבים בעיני הבנק לסימני סיכון. גם חשבון שנמצא במינוס קבוע עד קצה המסגרת עלול להחליש את הבקשה. כל אדם רשאי לבקש את דוח נתוני האשראי שלו מלשכת אשראי, וכדאי לבדוק אותו לפני כל פנייה לבנק.
למה לעצמאים ולעובדים בשכר משתנה קשה יותר לקבל משכנתא?
הבנק מאשר משכנתא לפי הכנסה שהוא יכול לאמת ולהעריך לאורך זמן, והכנסה שמשתנה משנה לשנה קשה יותר להערכה. במקרים כאלה הבנק נוטה לחשב את ההכנסה בצורה שמרנית, למשל לפי ממוצע של כמה שנים או לפי השנה החלשה. התוצאה היא הכנסה נמוכה יותר בחישוב ויחס החזר גבוה יותר. דוחות מסודרים, אישורים מרואה חשבון והסבר כתוב לתנודות בהכנסה יכולים לשפר את האופן שבו הבנק קורא את הנתונים.
מה קורה כשהשמאי של הבנק מעריך את הדירה בפחות מהמחיר בחוזה?
כשהשמאי מעריך את הדירה בפחות מהמחיר בחוזה, הבנק מחשב בדרך כלל את שיעור המימון לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין שווי השמאי. המשמעות היא שהמשכנתא האפשרית קטנה, וההפרש צריך להגיע מההון העצמי של הקונים. כשההון העצמי לא מספיק לכסות את הפער, הבקשה עלולה להידחות או להצטמצם. גם בעיות משפטיות בנכס, כמו רישום לא תקין או חריגות בנייה משמעותיות, עלולות לגרום לבנק לסרב לממן.
מה עושים אחרי שבנק דחה בקשת משכנתא?
אחרי סירוב למשכנתא, הצעד הראשון הוא להבין את הסיבה, באמצעות הסבר מהבנק ובדיקה עצמית של נתוני האשראי ושל יחס ההחזר. אחר כך מטפלים במה שאפשר לתקן, כמו הלוואות קטנות ושימוש במסגרת האשראי, ומחזקים את הבקשה בעזרת לווה נוסף, הון עצמי גדול יותר או סכום משכנתא נמוך יותר. סירוב בבנק אחד אינו מחייב בנקים אחרים, אבל פנייה חוזרת בלי שינוי תוביל לרוב לאותה תוצאה. גופים חוץ בנקאיים הם אפשרות נוספת, בדרך כלל בריבית גבוהה יותר.
האם אפשר לבדוק מראש אם בקשת משכנתא תאושר?
אפשר להעריך מראש את הסיכוי לאישור משכנתא באמצעות אישור עקרוני, שבו הבנק בוחן את ההכנסה, ההתחייבויות ונתוני האשראי לפני חתימה על חוזה. כדאי גם לחשב בעצמכם את יחס ההחזר מההכנסה ולבדוק את דוח נתוני האשראי מלשכת אשראי. אישור עקרוני אינו התחייבות סופית, כי הבנק בודק גם את הנכס עצמו לפני האישור הסופי. עם זאת, הוא מגלה את רוב הבעיות שעלולות להוביל לסירוב בשלב שבו עוד אפשר לטפל בהן.
כמה זמן כדאי לחכות לפני פנייה חוזרת לבנק אחרי סירוב למשכנתא?
אין משך המתנה קבוע לפנייה חוזרת אחרי סירוב למשכנתא, והוא תלוי בסיבה לסירוב. כשהסיבה היא תיעוד חסר של ההכנסה או הלוואה קטנה שאפשר לסגור, אפשר לפנות שוב תוך זמן קצר יחסית. כשהסיבה היא התנהלות בעייתית בחשבון או יחס החזר גבוה מדי, נדרש בדרך כלל זמן כדי לבנות היסטוריה חדשה או להגדיל את ההון העצמי. הכלל הוא לחזור לבנק רק אחרי שמשהו מהותי בבקשה השתנה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
