זוג צעיר קונה דירה ראשונה: כל השלבים בסדר הנכון

בקצרה: רכישת דירה ראשונה מתחילה במיפוי כלכלי של שני בני הזוג ובאישור עקרוני למשכנתא, ורק אחר כך בחיפוש דירה. הסדר הזה חשוב יותר מכל עצה אחרת: זוג שבוחר דירה לפני שהוא יודע כמה הבנק יממן, נאלץ לעיתים לסגת מעסקה או להשלים כסף בתנאים גרועים. הסדר הנכון הוא מיפוי, בדיקת זכאות, אישור עקרוני, בחירת נכס, בדיקות מקצועיות, חתימה וביצוע המשכנתא. כל שלב נשען על המידע שהתקבל בשלב שלפניו.

השלב הראשון הוא מיפוי כלכלי של שני בני הזוג יחד

רכישת דירה ראשונה מתחילה בתמונה כלכלית אחת שמחברת את שני בני הזוג. הבנק בודק את הזוג כיחידה: הכנסה משותפת, התחייבויות משותפות והתנהלות פיננסית של כל אחד מהם. ולכן גם התכנון צריך להיעשות כך.

המיפוי כולל ארבעה רכיבים. הראשון הוא ההון העצמי הזמין, כולל קרנות השתלמות, קופות גמל ועזרה משפחתית. השני הוא ההכנסה הפנויה של שניהם. השלישי הוא כל ההתחייבויות הקיימות, כמו הלוואת רכב, הלוואות לימודים ותשלומים בכרטיס אשראי. הרביעי הוא נתוני האשראי של כל אחד מבני הזוג, שהבנקים בודקים לפני אישור משכנתא.

כאן זוגות רבים נתקעים בפעם הראשונה. הלוואה קטנה שנשכחה, מסגרת אשראי שנוצלה שוב ושוב או עיכוב בתשלום לפני כמה שנים יכולים להשפיע על התנאים שהבנק יציע. עדיף לגלות את זה במיפוי ולא בבנק, כשעוד יש זמן לסגור הלוואות ולסדר את ההתנהלות בחשבון.

בדיקת זכאות במשרד הבינוי והשיכון נעשית לפני חיפוש דירה

תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון היא מסמך שכל זוג צעיר בלי דירה כדאי שיבדוק לפני שהוא מתחיל לחפש. התעודה קובעת אם הזוג זכאי להלוואה בזכאות, שהיא רכיב בתמהיל המשכנתא בתנאים שנקבעים על ידי המדינה, ומשמשת גם כבסיס להשתתפות בתוכניות דיור ממשלתיות.

התוכניות הממשלתיות לרכישת דירה משתנות מעת לעת, וכך גם שמותיהן ותנאי הזכאות להן. לכן הבדיקה הנכונה היא מול המידע העדכני של משרד הבינוי והשיכון בזמן הרכישה, ולא לפי מה ששמעו מחברים שקנו לפני כמה שנים.

הלוואת הזכאות עצמה אינה תמיד המסלול הזול ביותר בתמהיל. לפעמים היא מתאימה, ולפעמים מסלולים בנקאיים רגילים מציעים תנאים טובים יותר. מה שבטוח הוא שזוג שלא בדק את הזכאות שלו לא יכול להשוות.

אישור עקרוני למשכנתא מגדיר את טווח המחיר האפשרי

אישור עקרוני הוא הבדיקה שבה הבנק בוחן את ההכנסה, את ההתחייבויות ואת נתוני האשראי של הזוג, ומודיע באיזה סכום הוא מוכן לממן. זה המספר שמגדיר את טווח המחיר של הדירה, ולא המספר שהזוג חושב שהוא יכול לשלם בכל חודש.

שתי מגבלות של בנק ישראל קובעות את גובה המשכנתא. שיעור המימון לדירה יחידה מוגבל ל-75% משווי הדירה. וההחזר החודשי מוגבל ל-50% מההכנסה הפנויה, כשבפועל בנקים מקשיחים את התנאים כבר מעל 40%. המגבלה שמגיעה ראשונה היא זו שקובעת. בפירוט נוסף על התהליך אפשר לקרוא בעמוד אישור עקרוני למשכנתא.

כדאי לקבל אישור עקרוני מיותר מבנק אחד. הבנקים מעריכים את אותו זוג בצורה שונה, והפער בין ההצעות יכול להיות משמעותי. ההצעות האלה הן גם הבסיס למשא ומתן על הריבית בהמשך.

אישור עקרוני אינו התחייבות סופית של הבנק. הריבית בו מובטחת לתקופה קצרה בלבד, והאישור הסופי ניתן רק אחרי שהבנק בוחן את הנכס עצמו. אבל הוא הכלי היחיד שמאפשר לזוג להיכנס למשא ומתן על דירה בלי לנחש.

דירה יד שנייה ודירה מקבלן דורשות היערכות כלכלית שונה

ההבדל המרכזי בין דירה יד שנייה לדירה מקבלן הוא לוח התשלומים. בדירה יד שנייה התשלומים למוכר נפרסים בדרך כלל על פני חודשים ספורים, והזוג מקבל את הדירה בסוף התהליך. בדירה מקבלן התשלומים נפרסים לפי החוזה, לעיתים על פני שנים, והדירה נמסרת רק בתום הבנייה.

לכל אחת מהדרכים יש השלכות כלכליות משלה. בדירה יד שנייה הזוג רואה מה הוא קונה ויכול לבדוק את מצבה בפועל, אבל צריך את מלוא ההון העצמי בטווח זמן קצר. בדירה מקבלן ההון העצמי נדרש בהדרגה, אבל במקרים רבים התשלומים צמודים, לפחות בחלקם, למדד תשומות הבנייה, ובמשך תקופת הבנייה הזוג ממשיך לשלם שכר דירה.

ברכישה מקבלן יש גם הגנה משפטית שחשוב להכיר. על כל תשלום לקבלן צריך לקבל בטוחה לפי חוק המכר, בדרך כלל ערבות בנקאית, שמגנה על הכסף אם הפרויקט נתקע. עורך הדין של הזוג הוא מי שמוודא שהבטוחה הזו מתקבלת בכל שלב.

הבדיקות המקצועיות נעשות לפני החתימה על החוזה

הבדיקות המקצועיות של דירה ראשונה נעשות לפני החתימה, משום שאחרי החתימה כל ממצא הופך לבעיה של הקונים. עורך דין מטעם הזוג בודק את המצב המשפטי של הנכס, כולל נסח הטאבו, שעבודים, הערות רשומות והתאמה בין הדירה בפועל לבין ההיתרים.

שמאי בודק את שווי הדירה. הבנק ישלח שמאי מטעמו לפני שהוא מאשר את המשכנתא, וכשהשמאי מעריך את הדירה בפחות מהמחיר שסוכם, שיעור המימון מחושב בדרך כלל לפי הערכתו. את הפער משלים הזוג מההון העצמי. בדירה יד שנייה כדאי לשקול גם בדיקה הנדסית של מצב המבנה. הסבר מפורט על כל אחת מהבדיקות נמצא בעמוד בדיקת נכס לפני רכישה.

זוגות צעירים נוטים לחסוך בשלב הזה, משום שהבדיקות עולות כסף בדיוק כשכל שקל נספר. אבל עלות הבדיקות קטנה ביחס לעלות של טעות בעסקה בהיקף של מיליוני שקלים.

מהחתימה ועד קבלת המפתח: ביצוע המשכנתא והרישום

אחרי החתימה על החוזה מתחיל שלב ביצוע המשכנתא. הזוג בוחר בנק סופי על בסיס ההצעות שקיבל, בונה את תמהיל המשכנתא, עובר שמאות של הבנק וחותם על מסמכי ההלוואה.

לפני שהבנק מעביר את הכסף, הוא מחייב שני ביטוחים: ביטוח חיים לבני הזוג וביטוח מבנה לדירה. אין חובה לרכוש את הביטוחים האלה דרך הבנק, ובדיקה של הצעות מגורמים נוספים יכולה להוזיל אותם לאורך שנות ההלוואה.

במקביל, עורך הדין רושם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, שמגינה על זכויות הזוג בדירה עד להשלמת הרישום על שמם. הבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכר רק אחרי שהזוג שילם את חלקו מההון העצמי והתנאים שבחוזה ההלוואה הושלמו.

הטעות הנפוצה בשלב הזה היא בניית תמהיל לפי ההחזר החודשי בלבד. תמהיל שנבחר רק משום שההחזר בו הכי נמוך עלול להיות היקר ביותר לאורך זמן, או החשוף ביותר לשינויי ריבית. את התרחישים השונים אפשר לבחון מראש בעזרת המחשבונים באתר אופק משפחתי.

אופק משפחתי וליווי זוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה

זוג צעיר שקונה דירה ראשונה מקבל החלטה בהיקף של מיליוני שקלים, לרוב בלי ניסיון קודם ובתוך כמה חודשים. אופק משפחתי מלווה את התהליך כולו, מהמיפוי הכלכלי הראשון ועד החתימה על המשכנתא, כך שכל שלב נעשה בסדר הנכון ועל בסיס המידע מהשלב הקודם.

בפועל, הליווי של אופק משפחתי לזוגות צעירים כולל מיפוי של מקורות ההון העצמי וההתחייבויות של שני בני הזוג, הכנה לבדיקת האשראי בבנק, אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל, משא ומתן על הריבית, בניית תמהיל שמתאים לתוכניות של הזוג לשנים הקרובות ובחינה של ביטוחי המשכנתא.

מאז 2007 ליוותה אופק משפחתי כ-11,700 משפחות, ורבות מהן התחילו בדיוק בנקודה הזו. אם אתם בתחילת הדרך ועוד לא בטוחים מה הצעד הראשון, עמוד ליווי משכנתא של אופק משפחתי הוא המקום לפנות אליו.

שאלות נפוצות: זוג צעיר קונה דירה ראשונה: כל השלבים בסדר הנכון

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.