בקצרה: החיסכון האמיתי במחזור משכנתא הוא ההפרש בין סך התשלומים שנותרו בהלוואה הקיימת לבין סך התשלומים בהלוואה החדשה, באותה תקופה בדיוק, פחות כל עלויות המעבר. הירידה בהחזר החודשי אינה החיסכון, ולפעמים היא אפילו מסתירה הפסד. בדוגמה שבהמשך, אותה הלוואה חדשה חוסכת למשפחה יותר מ-100,000 ש״ח כשהיא נלקחת לאותה תקופה, ועולה לה יותר מ-95,000 ש״ח נוספים כשהיא נפרסת על 30 שנה.
- החיסכון במחזור משכנתא נמדד בסך התשלומים שנותרו עד סוף ההלוואה, ולא בהחזר החודשי.
- השוואה הוגנת בודקת את ההלוואה הקיימת ואת ההלוואה החדשה באותה תקופה בדיוק, אחרת ההשוואה מטעה.
- עמלת פירעון מוקדם שמגולגלת לתוך ההלוואה החדשה נושאת ריבית לכל אורך התקופה, ולכן עולה יותר מהסכום שמופיע בדוח הסילוק.
- הארכת התקופה במחזור יכולה להוריד את ההחזר החודשי ובמקביל להגדיל את סך התשלומים בעשרות אלפי שקלים.
ההחזר החודשי אינו מדד לחיסכון במחזור משכנתא
ההחזר החודשי הוא המספר הראשון שמשפחה רואה בהצעה למחזור משכנתא, ולכן הוא גם המספר שהכי קל להטעות בו. ההחזר תלוי בשלושה משתנים: גובה ההלוואה, הריבית והתקופה. שינוי בכל אחד מהם משנה את ההחזר, אבל רק שינוי בריבית חוסך כסף באמת.
כשההחזר יורד, צריך לשאול קודם כול מה גרם לירידה. אם הריבית ירדה והתקופה נשארה זהה, יש סיכוי טוב לחיסכון. אם התקופה התארכה, ייתכן שהמשפחה פשוט מחלקת את אותו חוב, ועוד ריבית עליו, לתשלומים קטנים יותר על פני יותר שנים.
החיסכון האמיתי הוא ההפרש בסך התשלומים על פני אותה תקופה
השיטה הנכונה לחשב חיסכון במחזור משכנתא היא להשוות את סך התשלומים שנותרו בהלוואה הקיימת לסך התשלומים בהלוואה החדשה, כשבשתיהן נותרה אותה תקופה בדיוק. הדוגמה הבאה ממחישה את החישוב. המספרים בה להמחשה בלבד ואינם הצעה של בנק כלשהו.
נניח משפחה עם יתרה של 800,000 ש״ח במסלול קבוע לא צמוד, בריבית של 5.5%, ונותרו לה 22 שנה. ההחזר החודשי שלה הוא כ-5,230 ש״ח, וסך התשלומים שנותרו עד סוף ההלוואה הוא כ-1,381,000 ש״ח. הבנק מציע למחזר את היתרה למסלול זהה בריבית של 4.6%, לאותה תקופה.
בהלוואה החדשה ההחזר החודשי יורד לכ-4,820 ש״ח, וסך התשלומים יורד לכ-1,273,000 ש״ח. ההפרש, כ-107,500 ש״ח, הוא החיסכון ברוטו. זה עדיין לא המספר הסופי, כי ממנו צריך להוריד את כל העלויות של המעבר.
במסלולים צמודים למדד החישוב מורכב יותר, משום שסך התשלומים תלוי באינפלציה העתידית. כאן ההשוואה תקפה רק כששתי ההלוואות מחושבות לפי אותה הנחת אינפלציה. השוואה בין מסלול צמוד למסלול לא צמוד בלי הנחה אחידה היא השוואה בין שני מספרים שלא מודדים אותו דבר. את החישובים הבסיסיים אפשר לבצע במחשבון המשכנתא של אופק משפחתי.
העלויות שנשכחות מהחישוב הראשוני של מחזור משכנתא
העלות הגדולה ביותר של מחזור משכנתא היא בדרך כלל עמלת הפירעון המוקדם, ובמסלול קבוע היא כוללת את עמלת ההיוון. נניח שבדוגמה שלמעלה דוח הסילוק מראה עמלה של 45,000 ש״ח. אם המשפחה משלמת אותה מכיסה, החיסכון נטו יורד לכ-62,500 ש״ח, עוד לפני עלויות נוספות.
הטעות היקרה יותר היא לגלגל את העמלה לתוך ההלוואה החדשה. עמלה של 45,000 ש״ח שנוספת להלוואה בריבית של 4.6% ל-22 שנה מוסיפה כ-270 ש״ח להחזר החודשי, ובסך הכול כ-71,600 ש״ח לתשלומים. במקרה כזה החיסכון נטו מצטמק לכ-36,000 ש״ח, כ-26,500 ש״ח פחות מאשר כשהעמלה משולמת מכיסה של המשפחה.
לעמלה מצטרפות עלויות קטנות יותר שמצטברות: דמי פתיחת תיק, ובמחזור לבנק אחר גם שמאות חדשה ורישום משכנתא מחדש. גם ביטוחי המשכנתא צריכים להתאים להלוואה החדשה, ולעיתים זו הזדמנות להוזיל אותם. כל אחת מהעלויות האלה קטנה יחסית, אבל יחד הן יכולות לשנות את התמונה כשהחיסכון ברוטו מלכתחילה צנוע.
ויש עוד הבדל אחד שקל לפספס: העמלה משולמת היום, והחיסכון מגיע בתשלומים קטנים לאורך שנים. כסף שנחסך בעוד 15 שנה שווה פחות מכסף שמשולם היום, ולכן כשהחיסכון נטו קרוב לאפס, זה סימן לוותר ולא לבצע את המחזור. את העלות הכוללת של המשכנתא, לפני ואחרי, אפשר לבדוק במחשבון עלות המשכנתא.
הארכת תקופת ההלוואה הופכת חיסכון חודשי להפסד כולל
הארכת התקופה במחזור משכנתא מורידה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה כמעט תמיד את סך התשלומים. נחזור לאותה משפחה. אם במקום 22 שנה היא פורסת את היתרה על 30 שנה בריבית של 4.6%, ההחזר החודשי יורד לכ-4,100 ש״ח, כלומר בכ-1,130 ש״ח פחות מהיום.
על הנייר זה נראה כמו ההצעה הטובה ביותר. בפועל, סך התשלומים עולה לכ-1,476,000 ש״ח, כ-95,500 ש״ח יותר ממה שהמשפחה הייתה משלמת אילו לא נגעה במשכנתא כלל. וזה עוד בלי עמלת הפירעון המוקדם.
הארכת התקופה אינה תמיד טעות. משפחה שהתזרים שלה נשחק, שצריכה מרווח נשימה בשנים הקרובות או שמתכננת לפרוע חלק מההלוואה בהמשך, יכולה לבחור בה ביודעין. ההבדל הוא בין החלטה שמתקבלת מול המספר המלא לבין החלטה שמתקבלת מול ההחזר החודשי בלבד.
אופק משפחתי וחישוב הכדאיות של מחזור משכנתא
הצעה למחזור משכנתא מגיעה בדרך כלל עם מספר אחד בולט: ההחזר החודשי החדש. בליווי של אופק משפחתי, הבדיקה מתחילה במספר אחר. לכל מסלול במשכנתא מחשבים את סך התשלומים שנותרו, את עמלת הפירעון המוקדם לפי דוח סילוק עדכני ואת סך התשלומים בהלוואה החדשה, באותה תקופה ובאותה הנחת אינפלציה.
רק אחרי שהחיסכון נטו ברור, הצוות של אופק משפחתי בוחן הצעות מכמה בנקים ומנהל את המשא ומתן. אם המשפחה רוצה להאריך את התקופה מטעמי תזרים, היא מקבלת לפני כן את המחיר המדויק של ההחלטה הזו, בשקלים ולא באחוזים.
הגישה הזו מובילה לפעמים למסקנה שמחזור משכנתא לא משתלם, ואופק משפחתי אומרת זאת במפורש. מי שרוצה לדעת מה החיסכון האמיתי במשכנתא שלו יכול להתחיל בבדיקה דרך עמוד ליווי משכנתא.
שאלות נפוצות: איך מחשבים את החיסכון האמיתי במחזור משכנתא
למה ירידה בהחזר החודשי לא מוכיחה שמחזור משכנתא חוסך כסף?
ההחזר החודשי במשכנתא תלוי בגובה ההלוואה, בריבית ובתקופה, ורק ירידה בריבית חוסכת כסף באמת. כשההחזר יורד בגלל שהתקופה התארכה, המשפחה משלמת פחות בכל חודש אבל לאורך יותר שנים, וסך התשלומים עלול לעלות. לכן הצעה למחזור משכנתא צריכה להיבדק לפי סך התשלומים עד סוף ההלוואה. השאלה הראשונה שצריך לשאול על כל הצעה היא מה בדיוק גרם לירידה בהחזר.
איך משווים נכון בין המשכנתא הקיימת להלוואה החדשה במחזור?
ההשוואה הנכונה בודקת את סך התשלומים שנותרו בהלוואה הקיימת מול סך התשלומים בהלוואה החדשה, כשבשתיהן נותרה אותה תקופה בדיוק. לדוגמה, יתרה של 800,000 ש״ח בריבית של 5.5% ל-22 שנה מסתכמת בכ-1,381,000 ש״ח, ואותה יתרה בריבית של 4.6% מסתכמת בכ-1,273,000 ש״ח. ההפרש הוא החיסכון ברוטו, שממנו מורידים את עלויות המעבר. במסלולים צמודים למדד, שתי ההלוואות צריכות להיות מחושבות לפי אותה הנחת אינפלציה.
מה קורה כשמגלגלים את עמלת הפירעון המוקדם לתוך ההלוואה החדשה?
עמלת פירעון מוקדם שמתווספת להלוואה החדשה נושאת ריבית לכל אורך התקופה, ולכן העלות שלה גבוהה מהסכום שמופיע בדוח הסילוק. עמלה של 45,000 ש״ח שמגולגלת להלוואה בריבית של 4.6% ל-22 שנה מסתכמת בכ-71,600 ש״ח בתשלומים. בדוגמה כזו החיסכון נטו ממחזור המשכנתא קטן בכ-40% לעומת מצב שבו העמלה משולמת מהון קיים. כשאפשר, עדיף לשלם את העמלה מהון קיים ולא לממן אותה בהלוואה.
האם הארכת תקופת המשכנתא במחזור היא טעות?
הארכת התקופה במחזור משכנתא מורידה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה כמעט תמיד את סך התשלומים. בדוגמה של יתרה של 800,000 ש״ח, פריסה ל-30 שנה במקום 22 מורידה את ההחזר בכ-1,130 ש״ח, אבל מוסיפה כ-95,500 ש״ח לסך התשלומים. ההארכה יכולה להיות החלטה נכונה למשפחה שהתזרים שלה נשחק או שצריכה מרווח נשימה. מה שחשוב הוא שההחלטה תתקבל מול המחיר הכולל ולא רק מול ההחזר החודשי.
מתי החיסכון נטו ממחזור משכנתא קטן מכדי להצדיק אותו?
כשהחיסכון נטו, אחרי עמלת הפירעון המוקדם וכל עלויות המעבר, קרוב לאפס, עדיף בדרך כלל לא לבצע את מחזור המשכנתא. העמלה משולמת היום, והחיסכון מגיע בתשלומים קטנים לאורך שנים, ולכן לכסף שנחסך בעתיד יש ערך נמוך יותר מכסף שמשולם היום. מחזור משכנתא גם דורש זמן, מסמכים ולעיתים שמאות ורישום חדשים. חיסכון צנוע מדי לא מכסה את כל אלה עם מרווח ביטחון מספק.
אילו נתונים צריך כדי לחשב בעצמי את החיסכון במחזור משכנתא?
כדי לחשב את החיסכון במחזור משכנתא צריך דוח יתרות לסילוק מהבנק, עם היתרה, הריבית, ההצמדה והתקופה שנותרה בכל מסלול, ועם עמלת הפירעון המוקדם של כל מסלול. לצד הדוח צריך את ההצעה החדשה, עם הריבית והתקופה המוצעות לכל מסלול. מהנתונים האלה מחשבים את סך התשלומים בשני המצבים, ומורידים מההפרש את כל עלויות המעבר. במסלולים צמודים למדד צריך גם הנחת אינפלציה אחידה לשתי ההלוואות.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
