קבוצת רכישה, תמ״א 38 ופינוי בינוי: הסיכונים שלא מדברים עליהם

בקצרה: קבוצת רכישה, פרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה ברוח תמ״א 38 ופינוי בינוי מציעים דירה במחיר נמוך מהשוק, אבל המחיר הנמוך הוא תמורה לסיכון ולא מתנה. בקבוצת רכישה הקונים הם היזמים, ולכן הם נושאים בסיכון של חריגה בעלויות ובזמנים. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הסיכון המרכזי הוא שהפרויקט יתעכב שנים או לא ייצא לפועל כלל. ומאז שתמ״א 38 כתוכנית ארצית פקעה ברוב הרשויות, כל הבטחה לתוספת זכויות צריכה להיבדק מול התוכנית שחלה בפועל על הבניין.

המחיר הנמוך בשלושת המסלולים הוא תמורה לסיכון

קבוצת רכישה, תמ״א 38 ופינוי בינוי נראים שונים זה מזה, אבל יש להם מכנה משותף: כולם מציעים דירה, או זכות לדירה, במחיר נמוך ממחיר השוק של דירה גמורה. ההנחה הזו אינה מקרית. היא התמורה שהקונה מקבל על כך שהוא לוקח על עצמו סיכון שבעסקה רגילה נשאר אצל היזם או אצל המוכר.

ההבדל בין המסלולים הוא בסוג הסיכון. בקבוצת רכישה זה סיכון של עלות ושל ביצוע. בפרויקטים של התחדשות עירונית זה בעיקר סיכון של זמן ושל ודאות תכנונית. קונה שמשווה רק את המחיר למחיר השוק, בלי לתמחר את הסיכון, משווה בין שני דברים שונים.

בקבוצת רכישה הקונים הם היזמים ונושאים בסיכון הבנייה

בקבוצת רכישה, קבוצת אנשים מתאגדת כדי לקנות קרקע ולבנות עליה בעצמה, בלי יזם שמרוויח על הפרויקט. החיסכון ברווח היזמי הוא מה שמוריד את המחיר. אבל בלי יזם, חברי הקבוצה הם אלה שנושאים בכל מה שיזם היה נושא בו: חריגה בעלויות הבנייה, עיכובים בהיתרים, בעיות עם קבלן הביצוע, וחבר בקבוצה שמפסיק לשלם.

הנקודה שרבים מגלים מאוחר מדי היא ההגנה המשפטית. ברכישה מקבלן, חוק המכר (דירות) מחייב לתת לקונה בטוחה על כל תשלום, בדרך כלל ערבות בנקאית. בקבוצת רכישה חברי הקבוצה הם היזמים, ולכן ההגנות האלה אינן חלות עליהם בדרך כלל באותה צורה. מחיר הדירה בקבוצה הוא גם הערכה ולא מחיר סופי, ותוספות תשלום במהלך הפרויקט אינן חריגות.

קבוצת רכישה יכולה להיות עסקה טובה, בתנאי שהקונה בודק את מבנה הקבוצה, את הליווי הבנקאי של הפרויקט, את הגורם שמארגן אותה ואת מה שקורה אם העלויות עולות. מי שאין לו מרווח להתמודד עם תוספת תשלום לא צפויה צריך לשקול היטב לפני שהוא מצטרף.

תמ״א 38 כבר אינה התוכנית שהייתה וההבטחות שלה צריכות בדיקה

תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שאפשרה חיזוק של בניינים ישנים מפני רעידות אדמה בתמורה לתוספת זכויות בנייה. התוכנית הארצית פקעה ברוב הרשויות המקומיות, ובחלקן הוארכה לתקופה מוגבלת עד לאישור תוכנית מקומית שמחליפה אותה. פרויקטים שבהם הוגשה בקשה להיתר לפני מועד הפקיעה ממשיכים בדרך כלל לפי ההוראות הקודמות.

כיום, התחדשות של בניין בודד מקודמת בעיקר לפי תוכניות התחדשות שמקדמות הרשויות המקומיות, או לפי מסלול חלופי שנקבע בחוק התכנון והבנייה. המשמעות לקונה היא שהזכויות שאפשר לבנות על בניין מסוים תלויות בתוכנית שחלה עליו היום, ולא במה שתמ״א 38 אפשרה בעבר.

הסיכון המעשי הוא דירה שנמכרת עם הבטחה לפרויקט. מוכר שמציין שהבניין מתקדם לפרויקט חיזוק ותוספת, ומתמחר את הדירה בהתאם, מוכר למעשה ציפייה. לפני רכישה כזו בודקים בוועדה המקומית מה מצב התוכנית, האם נחתם הסכם עם יזם, כמה מבעלי הדירות חתמו והאם הוגשה בקשה להיתר.

בפינוי בינוי הסיכון המרכזי הוא הזמן

בפינוי בינוי, בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, ובעלי הדירות הישנות מקבלים דירות חדשות. מי שקונה דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי קונה בפועל זכות לדירה חדשה בעתיד, במחיר שנמוך ממחיר דירה חדשה גמורה.

הסיכון המרכזי כאן הוא הזמן. פרויקט פינוי בינוי עובר שלבים רבים: הסכמות של בעלי הדירות, בחירת יזם, אישור תוכנית, היתר בנייה, פינוי ובנייה. כל שלב יכול להתעכב, ומהחתימה הראשונה ועד קבלת דירה חדשה עוברות לעיתים קרובות שנים רבות. בתקופה הזו הכסף של הקונה תקוע בדירה ישנה, שלפעמים גם דורשת תחזוקה.

המחיר של דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי משקף את השלב שבו הפרויקט נמצא. דירה בפרויקט שכבר קיבל היתר יקרה יותר מדירה בפרויקט שרק התחיל לאסוף חתימות, ובצדק. קונה צריך לדעת באיזה שלב הוא נכנס, ומה קורה אם הפרויקט נעצר. מידע נוסף על נכסים שנמכרים מתחת למחיר השוק נמצא בעמוד נכסים מתחת למחיר השוק.

הבדיקות לפני חתימה בכל אחד מהמסלולים

בכל שלושת המסלולים, הבדיקות לפני חתימה רחבות יותר מאשר ברכישה של דירה רגילה. מעבר לבדיקות הרגילות של זכויות, היתרים ושווי, צריך לבדוק את הפרויקט עצמו:

• בקבוצת רכישה: מי מארגן את הקבוצה ומה הניסיון שלו, האם יש ליווי בנקאי לפרויקט, מה קורה כשחבר מפסיק לשלם, ומה הסכום המרבי שהקונה עלול להידרש לשלם.
• בפרויקט התחדשות של בניין בודד: איזו תוכנית חלה על הבניין בפועל, האם נחתם הסכם עם יזם, כמה בעלי דירות חתמו, והאם הוגשה בקשה להיתר.
• בפינוי בינוי: באיזה שלב תכנוני הפרויקט נמצא, מי היזם ומה הניסיון שלו, אילו בטוחות היזם מתחייב לתת לבעלי הדירות, ומה ההתחייבויות שחלות על מי שקונה דירה בבניין.

את הבדיקות האלה עושה עורך דין שמתמחה בתחום, לצד בדיקה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. פירוט על הבדיקות הרגילות נמצא בעמוד בדיקת נכס לפני רכישה.

אופק משפחתי ועמדה זהירה מול מסלולים בסיכון גבוה

אופק משפחתי מלווה משקיעי נדל״ן מאז 2007, ובכל התקופה הזו המסלולים האלה חזרו שוב ושוב בשיווק לוחץ שהבליט את המחיר והצניע את הסיכון. הגישה של אופק משפחתי הפוכה: קודם מפרקים את הסיכון, ורק אחר כך בודקים אם המחיר מצדיק אותו.

בליווי של אופק משפחתי, כל פרויקט כזה נבחן לפי השלב שבו הוא נמצא, לפי הגורם שמקדם אותו ולפי היכולת של המשקיע לשאת עיכוב של שנים או תוספת תשלום. לפעמים המסקנה היא שזו הזדמנות טובה. לפעמים היא שהמחיר הנמוך לא מכסה את הסיכון. משום שאופק משפחתי מייצגת את הרוכש ולא את הפרויקט, ועובדת במודל שבו התמורה מותנית ברווח של הלקוח, אין לה סיבה להעדיף אחת מהמסקנות.

משקיע שבוחן דירה באחד מהמסלולים האלה יכול להתחיל בבדיקה דרך עמוד ליווי משקיעי נדל״ן של אופק משפחתי.

שאלות נפוצות: קבוצת רכישה, תמ״א 38 ופינוי בינוי: הסיכונים שלא מדברים עליהם

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.