בקצרה: בישראל אין מס ירושה, וקבלת דירה בירושה אינה מחייבת במס שבח או במס רכישה. השאלות הכלכליות מתחילות אחר כך, כשהיורשים מחליטים אם להחזיק בדירה, להשכיר אותה או למכור אותה. מכירה יכולה להיות פטורה ממס שבח לפי סעיף מיוחד בחוק, אבל התנאים לפטור נבחנים אצל המוריש ולא אצל היורש. וכשיש כמה יורשים, כל החלטה היא החלטה של שותפים, ולכן הסכמה ביניהם חשובה לא פחות מהחישוב.
- מס הירושה בישראל בוטל בשנת 1981, והעברת דירה מהמוריש ליורשים אינה מחייבת במס שבח או במס רכישה.
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח עד שווי של 5,008,000 ש״ח, אם מתקיימים תנאים שנבחנים אצל המוריש, כמו בעלות על דירת מגורים אחת בלבד ביום הפטירה.
- הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה מתווסף לפטורים האחרים של היורש, ואינו פוגע בזכותו לפטור דירה יחידה בעתיד.
- יורש שמחזיק מחצית או פחות מדירה שהתקבלה בירושה נחשב רוכש דירה יחידה כשהוא קונה דירה לעצמו.
קבלת דירה בירושה אינה אירוע מס
בישראל אין מס ירושה, מאז שבוטל בשנת 1981. גם לפי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה נחשבת מכירה, ולכן העברת הדירה מהמוריש ליורשים אינה מחייבת במס שבח או במס רכישה. היורשים לא משלמים מס על עצם קבלת הדירה.
כדי שהדירה תירשם על שם היורשים, צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה. רק אחרי שהצו ניתן אפשר לרשום את הזכויות על שם היורשים, ורק אז אפשר למכור את הדירה או לשעבד אותה. השלב הזה לוקח זמן, ולכן כדאי להתחיל בו מוקדם גם כשההחלטה מה לעשות עם הדירה עדיין לא התקבלה.
כשיש כמה יורשים כל החלטה היא החלטה של שותפים
כשדירה עוברת לכמה יורשים, הם הופכים לבעלים משותפים, כל אחד לפי חלקו. המשמעות המעשית היא שהחלטה על מכירה, השכרה או שיפוץ דורשת בדרך כלל את הסכמת כולם, ושההוצאות על הדירה מתחלקות ביניהם.
כאן נוצרים רוב הקשיים. אח אחד רוצה למכור כי הוא צריך את הכסף, אחות אחרת רוצה להשאיר את הדירה מסיבות רגשיות, ויורש שלישי גר בה. כשאין הסכמה, כל אחד מהשותפים יכול לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף, הליך שמסתיים לרוב במכירה, לעיתים בתנאים פחות טובים ממה שהיורשים היו משיגים בהסכמה.
הדרך למנוע את זה היא שיחה מסודרת מוקדם ככל האפשר, עם כל הנתונים על השולחן: שווי הדירה, המס בכל אפשרות, ההכנסה האפשרית מהשכרה והצרכים של כל יורש. החלטה שמתקבלת מתוך מספרים קלה יותר להסכמה מהחלטה שמתקבלת מתוך תחושות.
שלוש האפשרויות: להחזיק, להשכיר או למכור
יורשים של דירה עומדים בדרך כלל מול שלוש אפשרויות, ולכל אחת מהן שיקולים כלכליים אחרים. לעיתים יש גם אפשרות רביעית: אחד היורשים קונה את החלקים של האחרים.
- להחזיק בדירה לשימוש. מתאים כשאחד היורשים רוצה לגור בה. כדאי להסדיר בכתב את ההסכמות לגבי שימוש, הוצאות ותשלום לשאר היורשים, אם יש כזה.
- להשכיר את הדירה. יוצר הכנסה שוטפת לכל היורשים, אבל דורש ניהול ותיאום ביניהם, ומטיל עליהם את ההוצאות על תחזוקה ותיקונים.
- למכור את הדירה. מאפשר לכל יורש לקבל את חלקו בכסף ולהחליט בעצמו מה לעשות בו. השאלה המרכזית כאן היא מס השבח.
- קנייה של חלקי היורשים האחרים. מתאים כשיורש אחד רוצה את הדירה ויכול לממן את החלקים של האחרים. זו עסקה לכל דבר, עם מימון, עורך דין ושאלות מס שצריך לבדוק מראש.
אין אפשרות שנכונה תמיד. ההחלטה תלויה בשווי הדירה, במצב הכלכלי של כל יורש, ביחסים ביניהם ובשאלה אם המכירה יכולה להיות פטורה ממס.
מכירת דירה בירושה יכולה להיות פטורה ממס שבח בתנאים שנבחנים אצל המוריש
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה. הייחוד של הפטור הזה הוא שהתנאים שלו נבחנים בעיקר אצל המוריש, ולא אצל היורש: למוריש הייתה ביום פטירתו דירת מגורים אחת בלבד, ואילו היה מוכר אותה בחייו, היה זכאי לפטור. בנוסף, היורש צריך להיות בן זוגו של המוריש או צאצא שלו, או בן זוג של צאצא.
יש כאן פרט שמפתיע משפחות רבות. לפי הפסיקה, גם בעלות של המוריש על חלק קטן מדירה נוספת עלולה לשלול את הפטור. מוריש שהחזיק, למשל, חלק מדירה שקיבל בעצמו בירושה, עלול לסגור את הפטור לכל יורשיו. לכן הבדיקה צריכה לכלול את כל הנכסים של המוריש, ולא רק את הדירה שנמכרת.
הפטור ניתן עד שווי מכירה של 5,008,000 ש״ח, סכום שתקף לשנים 2024 עד 2027, והוא מתווסף לפטורים האחרים של היורש. כלומר, יורש שיש לו דירה משלו יכול למכור את דירת הירושה בפטור, בלי לפגוע בזכותו לפטור דירה יחידה בעתיד. כשהתנאים לא מתקיימים, השבח חייב במס, אבל בדירות ותיקות חלק מהשבח שמיוחס לתקופה שלפני 2014 עשוי להיות פטור במסגרת החישוב הליניארי. במקרה כזה היורש נכנס לנעלי המוריש, ומחיר הרכישה ומועד הרכישה של המוריש הם הבסיס לחישוב.
החזקה והשכרה של דירה בירושה משפיעות על המס בעסקאות אחרות
יורשים שבוחרים להחזיק בדירה צריכים לדעת איך היא משפיעה על העסקאות האחרות שלהם. לעניין מס רכישה, יורש שמחזיק מחצית או פחות מדירה שהתקבלה בירושה עדיין נחשב רוכש דירה יחידה כשהוא קונה דירה לעצמו, ונהנה ממדרגות המס הנמוכות. יורש שמחזיק יותר ממחצית עלול להיחשב בעל דירה, ולשלם מס רכישה גבוה יותר על הדירה הבאה. פירוט של מדרגות המס נמצא בעמוד מס רכישה.
השכרת הדירה יוצרת הכנסה שחייבת בדיווח ובמס לפי המסלולים הרגילים. בשנת 2026, הכנסה משכר דירה למגורים של עד 5,654 ש״ח לחודש פטורה ממס, ומעל זה אפשר לבחור, בין היתר, במסלול של 10% על כל ההכנסה. כשיש כמה יורשים, כדאי לבדוק מול רואה חשבון איך ההכנסה מחולקת ביניהם ואיזה מסלול מתאים לכל אחד.
ויש שיקול נוסף. החזקה ממושכת בדירה בירושה, כשאחד היורשים מחזיק גם דירה משלו, עלולה לשנות את המעמד שלו לעניין מס שבח במכירות עתידיות. לכן החלטה להחזיק צריכה להיבדק גם מבחינת הדירות האחרות במשפחה, ולא רק מבחינת דירת הירושה עצמה.
אופק משפחתי וליווי משפחות בהחלטה על דירה בירושה
דירה בירושה מגיעה כמעט תמיד בתקופה רגישה, והחלטות כלכליות שמתקבלות בה מושפעות גם מאבל, גם מזיכרונות וגם מהיחסים בין האחים. אופק משפחתי מלווה משפחות בשלב הזה כגורם שמביא את המספרים לשולחן: שווי הדירה, המס בכל אפשרות, ההכנסה מהשכרה והמשמעות של כל אפשרות לכל אחד מהיורשים.
כשהיורשים מחליטים למכור, הליווי של אופק משפחתי כולל את תכנון העסקה ואת התיאום מול עורך הדין, כדי שהזכאות לפטור תיבדק לפני החתימה. כשאחד מהם רוצה לקנות את החלקים של האחרים, אופק משפחתי מלווה את המשכנתא ואת המימון. וכשהדירה נשארת במשפחה, היא נכנסת לתוכנית הכלכלית המשפחתית כנכס לכל דבר.
יורשים שעומדים לפני ההחלטה יכולים להתחיל בבדיקה דרך עמוד ליווי משקיעי נדל״ן של אופק משפחתי, שמלווה גם עסקאות של מכירה ורכישה בתוך המשפחה.
שאלות נפוצות: דירה שהתקבלה בירושה: מה עושים איתה מבחינה כלכלית
האם משלמים מס על קבלת דירה בירושה?
לא, בישראל אין מס ירושה מאז שבוטל בשנת 1981, ולפי חוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה נחשבת מכירה. לכן העברת דירה מהמוריש ליורשים אינה מחייבת במס שבח או במס רכישה. כדי לרשום את הדירה על שם היורשים צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה. רק אחרי הרישום אפשר למכור את הדירה או לשעבד אותה.
מה קורה כשיורשים לא מסכימים מה לעשות עם הדירה?
כשדירה עוברת לכמה יורשים, הם הופכים לבעלים משותפים, והחלטה על מכירה, השכרה או שיפוץ דורשת בדרך כלל את הסכמת כולם. כשאין הסכמה, כל אחד מהשותפים יכול לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף. ההליך מסתיים לרוב במכירה, לעיתים בתנאים פחות טובים ממה שהיורשים היו משיגים בהסכמה. שיחה מוקדמת עם כל הנתונים על השולחן מקטינה את הסיכוי למחלוקת.
מה האפשרויות של יורשים לגבי דירה שקיבלו?
יורשים של דירה יכולים להחזיק בה לשימוש של אחד מהם, להשכיר אותה ולחלק את ההכנסה, או למכור אותה ולחלק את התמורה. אפשרות נוספת היא שיורש אחד יקנה את החלקים של האחרים, בעסקה שדורשת מימון ובדיקת מס. ההחלטה תלויה בשווי הדירה, במצב הכלכלי של כל יורש וביחסים ביניהם. שאלת הפטור ממס שבח היא לרוב השיקול הכלכלי המרכזי באפשרות של מכירה.
באילו תנאים מכירת דירה בירושה פטורה ממס שבח?
לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח כשלמוריש הייתה ביום פטירתו דירת מגורים אחת בלבד, ואילו היה מוכר אותה בחייו היה זכאי לפטור. היורש צריך להיות בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא. לפי הפסיקה, גם בעלות של המוריש על חלק קטן מדירה נוספת עלולה לשלול את הפטור. הפטור ניתן עד שווי של 5,008,000 ש״ח, ואינו פוגע בזכות היורש לפטורים אחרים.
איך החזקה בדירה בירושה משפיעה על מס הרכישה כשהיורש קונה דירה?
יורש שמחזיק מחצית או פחות מדירה שהתקבלה בירושה עדיין נחשב רוכש דירה יחידה כשהוא קונה דירה לעצמו, ונהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות. יורש שמחזיק יותר ממחצית עלול להיחשב בעל דירה ולשלם מס רכישה גבוה יותר. השכרת הדירה יוצרת הכנסה שחייבת בדיווח, ובשנת 2026 שכר דירה של עד 5,654 ש״ח לחודש פטור ממס. לכן החלטה להחזיק בדירה צריכה להיבדק גם מול התוכניות של כל יורש לרכוש דירה.
מה קורה אם הדירה בירושה לא עומדת בתנאי הפטור ממס שבח?
כשתנאי הפטור לדירה שהתקבלה בירושה לא מתקיימים, השבח ממכירתה חייב במס, ובדרך כלל בשיעור של 25% מהשבח הריאלי. היורש נכנס לנעלי המוריש, כלומר מחיר הרכישה ומועד הרכישה של המוריש הם הבסיס לחישוב. בדירות ותיקות, חלק מהשבח שמיוחס לתקופה שלפני 2014 עשוי להיות פטור במסגרת החישוב הליניארי. במקרים מסוימים, אם זו הדירה היחידה של היורש, הוא יכול לבדוק גם את הזכאות לפטור דירה יחידה רגיל.
מה כדאי לעשות בחודשים הראשונים אחרי קבלת דירה בירושה?
בחודשים הראשונים כדאי להתחיל בהוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, משום שבלעדיו אי אפשר לרשום את הדירה, למכור אותה או לשעבד אותה. במקביל כדאי לאסוף את הנתונים: שווי הדירה, הנכסים האחרים של המוריש, ההכנסה האפשרית מהשכרה והמצב של כל יורש. על בסיס הנתונים האלה אפשר לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח ואת המשמעות של כל אפשרות. החלטה שמתקבלת אחרי הבדיקה הזו קלה יותר להסכמה בין היורשים.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, ואין לראות בו ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות של כל משפחה. נתוני ריבית, מגבלות רגולטוריות ומדרגות מס המוזכרים בעמוד נכונים למועד הכתיבה ועשויים להשתנות, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים מול הגורם המוסמך.
